Tras mantener varios encuentros con responsables de Neinor, Metrovacesa y Aedas, en la Costa del Sol y Barcelona, los expertos de Deutsche Bank publicaban en junio un informe sobre el sector inmobiliario español fruto de varios encuentros mantenidos con inmobiliarias españolas que, según los expertos de Bankinter, “parecían haberles dejado un 'buen sabor de boca'.
"Seguimos siendo alcistas con el sector y confirmamos que Metrovacesa es nuestra mejor opción", apuntaban desde la entidad germana. En aquel momento, los expertos de Deutsche Bank todavía no habían iniciado la cobertura de Aedas.
El pasado mes de marzo, Deutsche Bank iniciaba la cobertura de Metrovacesa con un consejo de 'comprar' y un precio objetivo de 18,30 euros, lo que suponía un potencial de revalorización del 15% desde los precios a los que la promotora cotizaba en aquél momento. En esa ocasión, estos expertos recortaban a Neinor hasta 'mantener' desde 'comprar' con un precio objetivo de 14,6 euros por acción.
Hubo que esperar a julio 12 de julio para que Deutsche Bank comenzase la cobertura de Aedas Homes con una recomendación de 'mantener'. La firma le otorgó un precio objetivo de 30,8 euros. En ese momento actualizaron sus previsiones para el sector para reflejar un resultado mayor de lo esperado. Tras la reunión, afirmaba la firma, constataron "el aumento de los precios de la vivienda en algunas regiones y la inflación de costes de construcción en todo el país". Además, redujeron el múltiplo para Neinor de 1.35x a 1.30x NTAV y para Metrovacesa de 1.25x a 1.20x para reflejar los perfiles percibidos de mayor riesgo y avanzar su modelos de descuento. No obstante, en aquella actualización los precios objetivos permanecieron sin cambios. Hasta ayer.
Este lunes el banco reducía a cero el potencial de los títulos de Neinor. A un 1% los de Aedas y a un -26,06% justo después de que el Instituto Nacional de Estadística anunciase que en el segundo trimestre del año el avance de los precios de la vivienda se ha acelerado un 6,2%.
Paradójicamente, la compañía con mejores previsiones es la que más castigada está siendo en el parqué.
| Valor | AEDAS HOME | NEINOR HOMES | METROVACESA |
| Debut | 20.10.2017 | 29.03.2017 | 06.02.2018 |
| Precio actual euros/acción (07/09/2018) | 27,84 | 15,46 | 11,90 |
| Capitalización (mill.) | 1335 | 1221 | 1805 |
| P.O. Deutsche Bank (euros) | 28,30act.vs 30,8 | 15act.vs15,50 | 16 act.vs 16,50 |
| Potencial actual | 1% | - | 34% |
| Rentabilidad total 2018 | -9,02% | -15,52% | -26,06% |
| PER | -- | 30,88 | -- |
Los inversores quieren resultados
Metrovacesa
Metrovacesa es, de las tres, la que peor se ha comportado en bolsa este año (se dejan un -26,06%), sin embargo con una valoración de 16 euros por acción (medio euro menos que en su anterior estimación) Deutsche Bank le da un potencial del 34% frente al precio marcado por el valor el pasado viernes en el mercado continuo de 11,90 euros.
La promotora reformulada que está en manos de BBVA y Banco Santander perdió 8.3 millones de euros en el primer semestre de 2018, -4.1 millones descontando los extraordinarios por su debut bursátil el pasado febrero. Según ha confesado la promotora, sus ingresos suman 48.6 millones de euros y el EBITDA negativo alcanzó los -9.2 millones de euros. De momento, la compañía tiene congelado el pago del dividendo hasta enero del 2019 mientras espera este 2018 llevar a cabo el lanzamiento de entre 3.500 y 4.000 viviendas. Además, espera entregar 520 inmuebles, el 70% de las cuales ya están vendidas; mientras que el próximo ejercicio espera llegar a las 700 unidades entregadas. La empresa también espera lanzar más de 36.000 metros cuadrados comerciales en 2018 y vender tierras por un valor de 30 millones de euros.
Regresó al mercado en febrero de 2018. Metrovacesa tiene limitaciones a la distribución de dividendos asociados a la financiación corporativa firmada el pasado 1 de diciembre durante los ejercicios 2017 y 2018.
En su análisis fundamental, la experta de Estrategias de Inversión María Mira considera que el valor tiene un riesgo elevado por lo que recomienda mantenerse al margen hasta que la cuenta de resultados consolide las cifras positivas. En cuanto a los índicadores técnicos, el valor mantiene una puntuación de 4,5 sobre 10 y una tendencia a largo plazo alcista.
Neinor rompe soportes
Neinor es quien peor lo ha pasado en la sesión de este lunes, tras la rebaja de perspectivas de Deutsche Bank sobre sus acciones, con caídas que han superado por momentos el 5%. (Ver soportes y resistencias de todos los valores aquí).
A media sesión los inversores la daban un descanso y el valor suavizaba las caídas que acumula un descenso anual cercano al 20%. A cierre del viernes, sus títulos cotizaban en los 15,60 con lo que su capitalización se sitúa en los 1.222 millones de euros, acercándose a su mínimo anual que marcó el pasado mes de marzo en los 14, 50. Así las cosas, tras el recorte de precio de Deutsche Bank sus títulos se quedarían sin recorrido.
Las órdenes de venta no pillan por sorpresa a aquellos que siguen a la compañía en el parqué desde su debut en marzo de 2017. De hecho Neimor es la tercera empresa española con un mayor número de bajistas en su accionariado: un 8,58% según la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Justo por detrás de DIA y OHL.Entre los nombres que están a la carga de la inmobiliaria que dirige Juan Velayos, se encuentran World Quant con el 1,59% de las acciones, Numeric Investors con el 1,4%, Marshall Wace un 1,07% o JP Morgan con un 1,04% de los títulos.
La inmobiliaria mantiene su objetivo de entregar un millar de viviendas este año, pero una vez más, el problema parece ser la falta de ingresos convincentes para los inversores, y todavía presenta número rojos en sus cuentas de 7,9 millones pese a ingresar 19 millones de euros en el primer trimestre del año, ya que según la compañía se encuentra en fase de “inversión y construcción”.
Neinor Homes cerró una primera adquisición de suelo no finalista por 117 millones de euros en los tres primeros meses del año en los que levantará unas 800 viviendas. La inmobiliaria participada al 26% por el fondo israelí Adar Capital siguió además adquiriendo suelos finalistas con la compra de tres terrenos para 120 viviendas por 7,5 millones. En cuanto a la construcción, al cierre del primer trimestre Neinor tenía en obras 44 promociones y contaba con una cartera de suelo para levantar 13.200 pisos.
En cuanto a los tres primeros meses del año, Neinor cerró la preventa de 294 viviendas, con lo que a cierre de marzo sumaba ya una cartera de 2.494 pisos comprometidos, que aseguran una facturación en el momento de su entrega de 828 millones de euros.
Las acciones de Neinor se dejan un 17,06% en lo que va de año. Las mayores apuestas españolas por la acción de Neinor son los fondos de Kutxabank que tienen un patrimonio de 660.000 euros en la compañía o Ibercaja que cuenta con 390.000 euros con un 0,5% del total de las acciones.
Aedas Home
En el caso de Aedas, los analistas de Deutsche Bank le dan un potencial a sus acciones de apenas un 1%, al rebajar su precio objetivo hasta los 28,30 euros desde los 30,8 anteriores. En la sesión de este lunes los inversores se mostraron algo menos severos con sus acciones (alrededor de los 27,62 euros) que se dejan en el año un 9,74% con una capitalización actual de 1335 millones.
Salió a cotizar el 20 de octubre de 2017 a un precio de 31,65 y desde diciembre de ese año ha perdido 72 millones de euros de capitalización bursátil. Por aquél entonces, la inmobiliaria controlada por el fondo estadounidense Castlelake anunció la construcción de 2.600 viviendas en la Costa del Sol con una inversión de 952 millones de euros, mientras que Goldman Sachs le dio un potencial alcista a sus acciones del 24%, con la previsión de facturar en los próximos años 1.100 millones.
Caixabank destacó la “envidiable” cartera de suelo de la empresa que dirige David Martínez, valorada en más de mil millones. Sin embargo, Aedas Home cerró 2017 con unas pérdidas de 40,1 millones de euros, de los cuales 31,55 correspondieron a operaciones y gastos no recurrentes que en su gran mayoría derivaban del proceso de la salida a bolsa.
Para la inmobiliaria, se trataron de unos resultados "excelentes" para una promotora joven y que estaba en proceso de entregar sus primeras viviendas durante 2018. La propia compañía aseguraba esta semana a la prensa que cuenta con suelo disponible para desarrollar más de 14.000 viviendas, estudia entrar en gestión urbanística para mejorar márgenes y plantea la venta a Socimis para el alquiler.
Para asegurar sus vías de financiación Aedas lanzó el pasado mes de junio una emisión de 75 millones de euros en el Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF) con un saldo vivo máximo de 75 millones de euros con plazo de hasta 24 meses.