El mercado inmobiliario ha experimentado un notable cambio en los últimos años, impulsado por el crecimiento de segmentos emergentes que han captado la atención de inversores y desarrolladores. Uno de los activos más destacados es el de los centros de datos, una infraestructura que, lejos de ser solo un activo tecnológico, se consolida como una pieza clave en el panorama inmobiliario global. En la última edición de El Rincón Inmobiliario, espacio organizado por Estrategias de Inversión, Susana Burgos, periodista especializada en inmobiliario, conversó con dos expertos de peso en este campo: Francisco de Bergia, Director de Inversiones del área de Infraestructuras y Centros de Datos de Azora, y Alberto Martull, Director de Corporate Capital Markets & Data Centers de JLL.

La conversación comenzó con una contextualización sobre el crecimiento exponencial de los centros de datos, impulsada por la creciente generación de datos que deriva de la expansión del teletrabajo, las videollamadas, el gaming y las aplicaciones de inteligencia artificial (IA). Martull destacó cómo esta demanda de almacenamiento y procesamiento de datos ha llevado a un incremento significativo en la capacidad de los centros de datos en España, particularmente en Madrid, que ha visto un aumento del 54% en capacidad este año. La previsión es aún más ambiciosa: un crecimiento de 600 megavatios en los próximos cinco años, alcanzando una capacidad de 800 megavatios solo en la capital, posicionándola entre los grandes hubs europeos junto a Frankfurt, Londres, Ámsterdam y París.

Uno de los puntos clave de la mesa de debate fue la explicación de cómo los centros de datos se miden en megavatios en lugar de metros cuadrados, lo que refleja su naturaleza dual como infraestructura tecnológica y activo inmobiliario. Martull subrayó que el crecimiento de esta infraestructura en España se debe a factores como la ubicación estratégica del país, la disponibilidad de energía renovable y una red de fibra óptica muy desarrollada. De Bergia complementó esta visión explicando que Azora ha decidido apostar por este sector debido a la combinación de condiciones únicas que ofrece España: un alto porcentaje de energía proveniente de fuentes renovables, que alcanza el 50% de la generación eléctrica, y costes energéticos competitivos.

La conversación también abordó la importancia de la conectividad y los factores geográficos y climáticos. En este contexto, Alberto Martull mencionó la relevancia de los cables submarinos y la posición de España como punto de conexión con América y África. Francisco de Bergia destacó la ventaja de regiones como Aragón, que no solo gozan de una ubicación privilegiada entre Madrid y Barcelona, sino que también cuentan con un fuerte apoyo institucional que facilita el desarrollo de proyectos y plazos de tramitación reducidos.

Uno de los retos más significativos mencionados fue la sostenibilidad, especialmente en lo que respecta al consumo de agua para el enfriamiento de los centros de datos. De Bergia explicó que se está innovando en soluciones de enfriamiento que minimicen el uso de agua y energía, como los sistemas de refrigeración directa en los chips. Alberto Martull añadió que la regulación europea, aunque más estricta que en otras regiones, puede ser una oportunidad para aumentar la transparencia y fomentar la creatividad en la búsqueda de soluciones sostenibles.

Otro punto de discusión fueron las implicaciones económicas y de empleo. Ambos expertos coincidieron en que los centros de datos generan empleo de alta cualificación, tanto en la fase de construcción como en la operativa. Se subrayó que la construcción de un centro de datos, que puede requerir una inversión de unos 10 millones de euros por megavatio, genera una industria auxiliar de gran relevancia, incluyendo arquitectos, ingenieros y técnicos especializados en clima y electricidad.

Finalmente, la mesa concluyó con un análisis de los modelos de inversión y la importancia del capital privado en el desarrollo de estos proyectos. Francisco de Bergia señaló cómo operadores norteamericanos como Equinix están buscando flexibilidad a través de alianzas con fondos soberanos, destacando la necesidad de un respaldo financiero robusto para proyectos de tamaño hiperescala, que pueden requerir inversiones superiores a los mil millones de euros.

El crecimiento de los centros de datos en España es indiscutible y, como se destacó en El Rincón Inmobiliario, el país se encuentra en una posición privilegiada para liderar esta transformación en Europa. La combinación de ubicación estratégica, energía renovable, conectividad y un entorno regulatorio que impulsa la sostenibilidad convierte a España en un destino atractivo para la inversión en este sector en crecimiento. Con el apoyo de actores clave como Azora y JLL, y un entorno cada vez más favorable, el futuro de los centros de datos en el país promete un desarrollo dinámico y sostenido.