• Recoge los precios de los pisos de salida, es decir, aquellos precios que pretenden los vendedores; no se trata, por tanto, de precios de compra-venta efectiva;
• Recoge precios de pisos en el mercado de segunda mano
Herramienta de Idealista de ofertas que hacen los potenciales compradores en http://www.idealista.com/:
• Se trata de las medias porcentuales de rebaja que exigen los potenciales compradores cuando ofertan por un piso;
• No se trata del precio al que se acaban vendiendo los pisos en una provincia en concreto, pero sí que es muy indicativo de en qué nivel se hallan los precios en estos momentos
Según Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST-Sociedad de Tasación en declaraciones del 28 de junio de 2011, los precios de los inmuebles que se anuncian se encuentran como promedio un 15% por encima de los precios a los que finalmente se cierran las operaciones1 .
Si fusionamos ambas fuentes partiendo de la visión de que los pisos:
• En su precio de salida (lo que desean los vendedores) han bajado los niveles de los que habla el índice fotocasa desde octubre de 2006 (el pico de la burbuja inmobiliaria);
• A esos porcentajes, les aplicaremos un porcentaje de rebaja supletorio del 15% en todas aquellas provincias en las que la herramienta de Idealista indica bajadas superiores al 15%, de esta forma las bajadas a las que llegamos serán realmente, menores que la realidad. En el resto de zonas (donde idealista indica una bajada menor el 15%) aplicaremos la que corresponda
podemos calcular aproximadamente, provincia a provincia, cuáles han sido ya las
bajadas mínimas de los precios de los pisos en España.
Los resultados son los que siguen para el período octubre 2006-diciembre 2011:
| | Bajada de precio nominal | Bajada de precio con inflación (12,8%) |
| España | 37,5% | 44,6% |
| Andalucía | | |
| Almería | 37,2% | 44,3% |
| Cádiz | 43,2% | 49,6% |
| Córdoba | 37,7% | 44,8% |
| Granada | 36,4% | 43,6% |
| Huelva | 29,7% | 37,9% |
| Jaén | 24,5% | 33,4% |
| Málaga | 38,4% | 45,4% |
| Sevilla | 25,3% | 33,7% |
| Aragón | | |
| Huesca | 23,6% | 32,2% |
| Teruel | 28,6% | 36,7% |
| Zaragoza | 45,0% | 51,3% |
| Asturias | 33,8% | 41,3% |
| Baleares | 30,7% | 37,6% |
| Canarias | | |
| Las Palmas | 30,7% | 38,6% |
| Tenerife | 28,1% | 36,3% |
| Cantabria | 29,2% | 37,9% |
| Castilla y León | | |
| Avila | 25,8% | 34,2% |
| Burgos | 28,7% | 36,8% |
| León | 29,5% | 37,5% |
| Palencia | 25,4% | 33,9% |
| Salamanca | 33,1% | 40,7% |
| Segovia | 33,9% | 41,4% |
| Soria | 36,0% | 43,3% |
| Valladolid | 30,2% | 38,1% |
| Zamora | 22,3% | 31,1% |
| Castilla la Mancha | | |
| Albacete | 35,1% | 42,5% |
| Ciudad Real | 42,7% | 49,2% |
| Cuenca | 35,3% | 42,6% |
| Guadalajara | 43,4% | 49,8% |
| Toledo | 43,2% | 49,7% |
| Cataluña | | |
| Barcelona | 40,5% | 47,2% |
| Gerona | 37,0% | 44,2% |
| Lérida | 32,0% | 39,7% |
| Tarragona | 39,2% | 46,1% |
| Extremadura | | |
| Badajoz | 37,4% | 44,5% |
| Cáceres | 20,4% | 29,5% |
| Galicia | | |
| La Coruña | 25,3% | 33,8% |
| Lugo | 21,5% | 30,5% |
| Orense | 18,6% | 27,9% |
| Pontevedra | 34,3% | 41,8% |
| La Rioja | 40,1% | 46,9% |
| Madrid | 34,5% | 42,0% |
| Murcia | 40,4% | 47,2% |
| Navarra | 37,0% | 44,2% |
| País Vasco | | |
| Alava | 34,3% | 41,8% |
| Guipúzcoa | 32,7% | 40,4% |
| Vizcaya | 26,2% | 34,6% |
| Comunidad Valenciana | | |
| Alicante | 36,2% | 43,5% |
| Castellón | 37,3% | 44,4% |
| Valencia | 42,8% | 49,3% |
A estas bajadas hay que sumar el conjunto de pisos que se hallan a la venta de los que muchos, tal vez, nunca serán vendidos 2 .
Lectura de estos datos:
• Las bajadas referidas son las bajadas mínimas que se han dado en cada provincia: la realidad ha de ser aún más dura;
• Los precios de los pisos están bajando en picado;
• No en todas las zonas de una misma provincia bajan al mismo ritmo, pero pensar que en algunas de ellas no lo hace está en contraposición con la realidad;
• Los precios bajarán aún más en 2012: las previsiones son de bajadas del 15-20% respecto a precios de 31122011 para todo el año 2012;
• Los precios de los pisos, de media y a nivel nacional, desde pico de octubre de 2006, bajarán hasta la finalización del ciclo, teniendo en cuenta la inflación:
o 65-70% en grandes zonas urbanas;
o 80-85% en zonas de segunda residencia
• Con los cambios de provisiones de la banca anunciados, el proceso de bajada se puede acelerar sustancialmente puesto que los bancos bajarán más rápidamente sus precios
Conclusiones para el ciudadano:
• Comprarse ahora un piso es una locura;
• Lo mejor es alquiler y renegociar un alquiler ya existente porque el proceso de bajadas va para largo;
• El que alquila no hace frente a la bajada del precio del pisos, ni a los gastos de transacción y puede renegociar a la baja su precio de alquiler
En definitiva: hasta 2015-2016 pisos, ni tocar.
1) http://www.cotizalia.com/vivienda/2011/vivienda-precios-tasacion-juan-fernandez-aceytuno-20110628-70495.html
2) https://www.estrategiasdeinversion.com/noticias/20111018/cuantos-pisos-hay-venta-espana-cuantos-construccion-calculos