Han participado (de izda a dcha): Gonzalo Senra (CBRE España); Alfonso Brunet (Castellana Properties); Silvia Morcillo (Ei), Susana Cabrera (Lar España), Ángel Turel (Larry Smith) y Víctor Fernández (Merlin Properties=
550 centros comerciales en la geografía española que compuestos a lo largo de 16 millones de metros cuadrados. Unas cifras que todavía pueden crecer más si se piensa en la cantidad de centros que se han transaccionado en los últimos cuatro años, lo que ha hecho que “los nuevos propietarios hayan invertido no sólo buscando la rentabilidad sino en la transformación del centro para mejorarlo y adaptarlo a las nuevas necesidades de consumo….”, reconoce Susana Cabrera, Directora de inversiones de Lar España.
El sector tiene claro que las oportunidades están siendo más selectivas con un pipeline para próximos años que “bien serán centros dominantes en ciudades que no tenían un gran centro suprarregional y o centros de conveniencia más orientados a un público más limitado”, a juicio de Gonzalo Senra, director nacional de retail de CBRE España. Aunque un primer paso es distinguir entre el mercado de promoción del de inversión. “En inversión llevamos tres años de record y este año continuará a este ritmo para, de cara a 2019-2020 bajar algo el volumen de inversión,” recuerda Ángel Turel Cubas, director general de Larry Smith. Un incremento que ha venido de muchos centros “sobre los que no se había actuado y estaban un poco caducos: se han comprado, se han renovado y se están re-comercializando con un valor más alto”.
Un momento “apasionante” para algunos expertos del sector en el que “ha habido un cambio de foco hacia nosotros mismos que nos permite ver nuestros activos, analizar lo que teníamos y escuchar a nuestro consumidor”, dice Víctor Fernández, Senior Asset Manager de Merlin Properties quien advierte de que “ya no vale replicar. Cada uno tiene que buscar su nicho de supervivencia porque cada centro es una oportunidad”.
Con todo la pregunta que subyace es si hay hueco para construir más centros comerciales. Alfonso Brunet, CEO de Castellana Properties asegura que sigue habiendo suelos “porque durante la crisis no ha habido construcción y hay muchos centros esperando”. Para pensar si hay saturación o no en este momento, desde Lar explican el parámetro de “densidad comercial” – metros cuadrados de superficie bruta dividendo entre cada 1000 habitantes – está de media en 240 antes de las promociones que se van a abrir este año y, la densidad por provincias y es muy distinta.
Retos del sector de centros comerciales: legislación, fiscalidad y tecnología
En este punto varias voces reconocen que hay dos variables claves a tener en cuenta: “si cabe un centro comercial y si nos dejan hacerlo”, afirma Turel, “pues en muchos sitios es imposible conseguir un permiso”. De hecho, hay zonas donde caben más centros pero son muy restrictivas a la hora de dejar hacerlos. “Cataluña, Navarra o País Vasco son zonas con mucho poder adquisitivo y poca oferta comercial. Al final tenemos 17 leyes diferentes, más si entran ayuntamientos, lo que hace muy complicado desarrollar”, sentencia el experto de CBRE.
Es este tema legislativo el mayor reto que hay en el horizonte para el sector. “No sólo en lo relativo a los nuevos centros comerciales sino a los ya existentes. Algo que no sólo nos desconcierta a todos sino también al usuario pues cambian horarios de apertura, nuevas tasas que aparecen….”, dicen en Merlin Properties. Sin embargo, en los últimos meses ha vuelto aparecer otra “nube” en el horizonte y es el del cambio de fiscalidad de las socimis. Una medida que, de confirmarse, “hará que muchas socimis se vayan a mercados más competitivos”. Al final desde el sector se reclama una estabilidad que permita tener la misma regla para todo y a largo plazo. “Y eso parece que en España es materialmente imposible: ni fiscal, ni legal ni comercialmente”, asegura el experto de Larry Smith.
Sin una estabilidad en un proyecto que es tan a largo plazo, el dinero (que es miedoso) huye. Un sector que cuenta entre sus inversores con socimis y fondos internacionales y que es muy intensivo en capital pues, si quieres entrar en una operación de un centro comercial prime, no entras con 10 millones. “Es mejor hacerlo a través de una socimi que además, permite diversificar el riesgo”.
Si tenemos en cuenta la rentabilidad media que están ofreciendo actualmente estos activos, y cómo puede impactar una previsible subida de tipos en la misma, “por activos prime (que son bastante escasos) estamos en el 4,25-4,5%. Es cierto que hay pocas oportunidades en el mercado y, cuando sale algo, tienes fondos de todo el mundo compitiendo. Para activos más dominantes en secundario, que son los más interesantes y donde hay más transacciones, estamos en torno al 5,5-6,25%, dependiendo del recorrido”, advierte Senra. “Lo que vemos es que el mercado se va a polarizar y habrá activos que sigan reflejando estas yields poruqe tienen potencial de crecimiento y otros, donde no se perciba el crecimiento y tengan que subir algo las yields”.
Un sector en el que el tamaño importa y “cuando tienes una cartera importante de centros comerciales, es mucho más fácil “jugar” con los arrendatarios. También es importante la capacidad de gestión, la confianza en el equipo gestor y la experiencia”, asegura Fernández.
Y ¿qué ocurre con el minorista? La confianza en el equipo gestor es fundamental y, la socimi y compañía, tiene que ir de la mano de los operadores y adaptarse a las necesidades y demanda del cliente porque “al final todo converge en mejorar la imagen del centro y mejorar las ventas, lo que llevará a que puedas incrementar las rentas de una forma sostenible”, explica en Lar. En el retail, dice Senra, el equipo gestor lo es todo. Y además, “hay otra métrica que es el descuento por valoración, en el que algunas inmobiliarias tienen un ratio elevado, lo que debería dar recorrido junto a la confianza del gestor”.
Adaptarse a los nuevos patrones de gasto y consumo, clave en el desarrollo comercial
Pero ¿cómo es el nuevo consumidor? Está mucho más informado y ahora va al centro comercial porque quiere, no porque necesite hacer la compra de la semana. Estamos en un entorno en el que tanto la forma de consumir como la de gastar ha cambiado. Un gasto que va encaminado “a experiencia, viajes, restaurante, deportes… por ello es importante pensar en experiencias gratificantes a ofrecer a los clientes comerciales para maximizar su estancia y que repitan”, dice Cabrera. El sector utiliza la innovación para estar al tanto de las tendencias y nuevos gustos del consumidor, que es el que manda.
Es inevitable, en este punto, pensar en el comercio digital que está creciendo de forma importante aunque “sobre porcentajes muy bajos de mercado, de momento”, dicen el Larry Smith, lo que no es comparable con el mercado tradicional. Sin embargo, es algo que está aquí y ha venido para quedarse. Desde Merlin Properties advierten que para adaptarse hay que saber bien cómo funciona mientras que en LAR hablan de una cuota de mercado que apenas alcanza el 3% cuando el volumen de usuarios de centros comerciales se ha mantenido estable en el 80%. “Nos estamos adaptando y somos compatibles con otros modos de venta pero sobre todo hay que trabajar en la marca y en lo que existe alrededor de tu centro comercial para que haya una asociación del centro para tu cliente”.
En este sentido, desde CBRE cree que la clave está en la omnicanalidad, es decir, “dar una solución viable al canal online porque la devolución gratuita no tiene sentido, ya que todo el mundo está perdiendo dinero, y la forma más sostenible de hacerlo es a través de “click & collect”, donde la oportunidad para el centro comercial es muy grande”. Sobre todo porque, tirando de estadísticas, el 25% de las personas que van a un centro comercial a devolver algo, hace una compra adicional relevante, concluye.