En líneas generales, ¿cómo responderá el mercado de la vivienda española durante 2020?

Por lo que respecta a adquisición de activos, parece que el consenso del mercado está de acuerdo que Covid ha producido un enfriamiento de las operaciones de compra de vivienda para uso particular, y ello está motivando una mejora de las condiciones de adquisición para inversores patrimonialistas. 

En cuanto al mercado de alquiler, la potencial pérdida de poder adquisitivo por parte de la población activa podría llevar a una debilidad de la demanda de alquiler en rentas de franja alta, y favorecer la demanda de alquiler de renta media, en la que se especializa ADVERO. 

En los últimos años, algunas ciudades han experimentado fuertes subidas en sus alquileres. ¿Qué consecuencia tendrá en los mismos la regulación del alquiler que planea el Gobierno? Si saliera adelante, ¿se verían muy afectados?

Desde ADVERO entendemos que la causa de todo sobrecalentamiento en los precios está en la falta de oferta. España viene de una tradición eminentemente de propiedad, y el viraje que está haciendo el país hacia el alquiler (resultado de la crisis financiera de 2008 y de nuevos modelos socio-económicos) está presionando fuertemente la demanda, especialmente en ciudades concentradoras de actividad económica con déficit de suelo para nueva promoción. 

No habría que aspirar a que la demanda baje para que los precios se relajen, sino a fomentar la oferta. Las medidas del Gobierno que tiendan a penalizar la inversión que fomenta esta oferta serán necesariamente negativas para el ciudadano. El Gobierno debería centrar sus esfuerzos en facilitar el incremento de oferta, especialmente en un país como España, con un parque de viviendas “parado”, en manos de entidades financieras, que necesitan aligerar sus balances. 

En el caso particular de ADVERO, y a falta de conocer cuáles serían concretamente esas mediadas, de manera general no creemos que pudieran tener un impacto relevante sobre la compañía, pues ADVERO enfoca su estrategia en alquiler de renta media en municipios alrededor de las grandes ciudades de España o en barrios de renta media en dichas ciudades. Se trata de alquiler que podríamos definir como “asequible”, de 650 euros de media. No consideramos que la problemática esté en este segmento. 

¿Cuál sería la mejor alternativa a esa propuesta de la Administración?

La mejor alternativa sería toda aquella que no desincentivara la inversión en nueva oferta de viviendas para alquiler y que maximizara los recursos de las empresas para la reinversión. Y no discriminar a los grandes tenedores con medidas de aplicación solo para éstos, porque al fin y al cabo son los que de manera más notoria pueden favorecer en el corto plazo el equilibrio entre la oferta y la demanda y, por ende, el equilibrio en los precios. 

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Advero SOCIMI cerró 2019 con un total de seis activos destinados a alquiler, y valorados en 17,9 millones de euros (+61% respecto coste adquisición). ¿Qué previsiones de nuevas adquisiciones tienen para este ejercicio?

Nuestro interés es seguir creciendo, replicando nuestra estrategia hasta la fecha: adquirir edificios enteros, idealmente ya construidos y no en explotación en manos de entidades financieras, para fomentar la oferta de vivienda de alquiler asequible. Tras consolidar nuestra “prueba de concepto” con estos seis activos, nos gustaría acelerar el proceso de crecimiento en los próximos meses.  

¿En qué punto se encuentra la reforma del edificio de Tetúan? ¿Para cuándo está prevista finalmente la comercialización de sus viviendas?

Este inmueble se adquirió en diciembre de 2019, como primer activo en Madrid (los cinco anteriores se habían adquirido en municipios alrededor de Barcelona). Se trata de un edificio de 19 viviendas que se está rehabilitando íntegramente porque fue vandalizado. La reforma avanza según previsto y se prevé la conclusión de los trabajos los primeros días de agosto y su entrada en explotación a inicios de octubre. 

¿Cuáles son los mayores miedos de Advero SOCIMI a corto plazo?

Estamos en un segmento de actividad que cubre una necesidad esencial, que no se está viendo afectada por la pandemia de Covid y con una posición de tesorería que nos permite afrontar la situación actual con tranquilidad. No hay ningún elemento que nos preocupe extraordinariamente, pues entendemos que las claves de nuestro negocio siguen vigentes a pesar del momento: posibilidad de seguir adquiriendo activos en nuestras zonas de interés, una demanda estable o incluso en aumento, una base accionarial que apoya el crecimiento del proyecto y unas entidades financieras que ven en nuestro modelo de negocio posibilidades de financiación con recurrencia de flujos de caja y un colateral sólido. Las incertidumbres regulatorias no ayudan al apetito inversor, pero habrá que ir gestionándolas a media que se confirmen. 

¿Cuál es su estimación de la evolución de los impagos por el Covid-19?

Hasta la fecha, no hemos tenido un impacto relevante por este hecho (entorno al 7% mensual sobre las rentas esperadas) y con tendencia a la baja, pero deberemos analizar muy en detalle la evolución en los próximos meses. Hay opiniones en el mercado que apuntan que nuestra franja de alquileres será receptora de demanda proveniente de franjas superiores. Al menos en el corto-medio plazo, parece lógica que esto pueda ser así. 

¿Qué le diría al pequeño inversor en cuanto al riesgo a la hora de invertir en su compañía?

Cualquier inversión lleva asociado un riesgo, pero creo sinceramente que nuestro enfoque en residencial de alquiler de renta media convierte a ADVERO es un valor muy refugio. 

Incluso como compañía cotizada en el MAB, con la menor liquidez que ello comporta, esto nos ha favorecido porque el valor no solo se mantuvo invariable durante las semanas de caída de los mercados, sino que ha reaccionado positivamente a información publicada recientemente por la compañía, y acumulamos una rentabilidad desde nuestro ingreso en el MAB en noviembre de 2019 del 33%. 

Como he comentado, existe cierto riesgo regulatorio, por cambios en las políticas fiscales o sobre el alquiler, pero aún en estas circunstancias, no creo que nuestro enfoque estratégico perdiera valor. 

A tener en cuenta también la cobertura natural que ADVERO ofrece contra la inflación, al estar las rentas indexadas anualmente al IPC. Esto seguro que será un elemento de protección adicional en los próximos años, donde parece natural pensar que la inflación irá en aumento.