Radiografía de los precios de la vivienda en el mercado de segunda mano español… ¿dónde estamos?
En los últimos tres años y los últimos doce meses, los precios de compra-venta de vivienda de segunda mano han continuado bajando, alrededor del 1%. Eso no quiere decir que no haya ciertos mercados en los que sí ha habido subidas. Yo creo que estamos ahora en una fase de subidas de precios y estabilización que va a durar poco tiempo, debido a la subida de tipos de interés, pues estamos dentro de un marco más grande y secular de bajadas de precios. Las subidas que hay ahora no son sostenibles.
¿Estamos antes un punto de inflexión en algunas regiones?, ¿en cuáles?
Los precios de la ciudad de Barcelona han subido en torno a un 10-20% en los últimos tres años, a sabiendas de que ya habían bajado. Desde el pico hasta el momento más bajo fue del 45% y ahora estamos en bajadas del 34%. En Madrid las bajadas llegaron a ser del 45% y ahora estamos con bajadas del 43%. Hay subidas fuertes entre el 10-20% en ciudades como Barcelona, Ibiza y Granollers y Marbella. También ha habido subidas en torno a un 5-6% en Madrid, algunas ciudades del extrarradio de Madrid y Barcelona. En el resto de España estamos en estabilización, aunque sigue habiendo bajadas en buenas partes del país, por ejemplo, hacia el oeste.
Creo que a nivel nacional vamos a ver de media subidas del 1-2%, pero no más, pues hay muchas viviendas a la venta, de hecho, entre pisos vacíos y vivienda a la venta debemos rondar un stock de 4.200.000 viviendas. Además, hay un proceso de envejecimiento profundo de la población.
Mención aparte merece lo que está sucediendo en Barcelona, que se ha convertido en un parque temático con la entrada de AirbnB, que está haciendo que suban los precios. Allí podrían llevar a cabo dos modelos, por ejemplo, uno vacacional o regular los precios en función de los días que estén viviendo no de forma permanente. Exceptuando este ejemplo, en el resto de ciudades no hay demanda que sustente la subida de los precios de la vivienda.
Hay que ver lo que ha ocurrido con la rentabilidad de otros activos, como los bonos de investment grade europeos que al comenzar a rentar al 0,90% ha recibido dinero de la inversión en vivienda. Por ello, la subida de tipos de interés es mala para el precio de la vivienda, salida de dinero del mercado inmobiliario a otro tipo de activos y ligera subida de precios de los alquileres, que ha hecho que muchas viviendas salgan al alquiler, en vez de venta, porque además ahora es más fácil desahuciar inquilinos que no pagan, pero al haber más viviendas en alquiler, los precios tenderán a bajar.
Según la Sociedad de Tasación, si el ritmo de absorción de stock se mantiene en los niveles actuales de oferta de vivienda nueva, en Barcelona podría agotarse en 12 meses y en Madrid en 10 meses. ¿Cree que esto favorecerá el aumento de los precios de la vivienda nueva?
No tengo tan claro que se elevarían los precios, pues hay mucho suelo urbanizable para alrededor de 1,5 millones de viviendas. Otra cosa es en las zonas de nuevo desarrollo de Madrid o Barcelona, donde no existen viviendas. Pero esto no es generalizable para el conjunto de Madrid, aunque en el mercado de segunda mano de Barcelona sí están subiendo.
El problema de la vivienda en España se ha solucionado tremendamente, pues ya hay caídas de precios del 50% desde pico.
Según Idealista, el precio de los alquileres subió un 16% en 2016. ¿Qué está ocurriendo en el mercado de alquiler español?
Yo no me creo que hayan subido los alquileres un 16%. Sí que han subido en el conjunto de España, pero un 1-2%.
El mejor índice para valorar esto es el índice de Tecnocasa, que tiene en cuenta los precios a los que salen al alquiler, no los precios finales, pero este estudio muestra que han subido un 1-2%. En cambio, hay muchos otros estudios que no han dado ni una en la medición de esto.
Vizcaya tiene una particularidad, que es la zona de España con menos pisos a la venta, vacíos o en construcción, un 72% menos que en el resto de España. Quizás esto muestre que es de las pocas zonas de España en las que sí está habiendo un cambio importante en las dinámicas de oferta y demanda, pero no para llegar al 16%. Creo que este año podrían subir los alquileres un 1-2%.
¿Cómo puede influir la presidencia de Trump en el mercado de vivienda?
Si suben los tipos de interés, saldrá dinero del mercado de vivienda y, si hubiera demanda sustancial, se podría pensar que podrían subir los precios, pero ante la falta de demanda, bajarán los precios, pues es más complicado hipotecarse. Yo ahora no invertiría en vivienda. La rentabilidad media, después de todos los gastos, es del 3,6%.