Metrovacesa: búsqueda del equilibrio entre potencial y riesgo

Metrovacesa es una Promotora Inmobiliaria propiedad de Banco Santander y BBVA. Está presente en 31 de las 50 provincias que componen España, si bien concentra buena parte de su actividad en las principales ciudades, tales como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Sevilla. Estos mercados representan aproximadamente el 67% del valor de mercado de su cartera de activos. Asimismo, está presente en zonas turísticas de primer nivel como las Islas Baleares, Canarias y la Costa del Sol, así como en ciudades de menor tamaño con alto potencial.
La inmobiliaria tiene 6,1 millones de metros cuadrados, valorados en 2.630 millones de euros.
Cuenta con 100 años de historia, un alto reconocimiento de marca, un equipo con larga experiencia en el sector y una plantilla de más de 100 empleados.

Participaciones significativas en su accionariado: Santander es propietario del 49.36% del capital del grupo inmobiliario, Bbva 20.85%, Schroders 5.17% y Quasar Investments 3.95%.

En 2013 Metrovacesa deja de negociarse en el Mercado y regresa al parqué en febrero de 2018 a un precio de 16.50 euros por acción, lo que le supuso a Metrovacesa una capitalización inicial de 2.500 Millones de Euros.

RESULTADOS 9M2018

Metrovacesa ha registrado unos números rojos de 9,3 millones en los nueve primeros meses de 2018, aunque esta cifra recoge los costes asociados a su salida a Bolsa en febrero, que ascendieron a 4,5 millones.

La inmobiliaria registró unos ingresos de 93,4 millones de euros frente a los 48,6 millones alcanzados al cierre del primer semestre. El ebitda fue negativo en 7,4 millones, inferior a los 9,2 millones registrados a finales de junio.

De los ingresos totales, 43 millones correspondieron al negocio de promoción residencial (la compañía ha entregado 184 viviendas durante el periodo) y 36 millones a la venta de suelo. La promotora ha generado un flujo de caja libre de 55 millones de euros hasta septiembre. El valor total de sus activos asciende a 2.577 millones de euros.

*Dato dividido entre 1.000

PERSPECTIVAS DE NEGOCIO

El riesgo viene de la mano del incremento de los costes de construcción que se ha convertido en una preocupación generalizada en el sector. En esta línea, la escasez de mano de obra sigue siendo la principal fuente de inflación, aunque la capacidad se está incrementando gradualmente (se aprecia un incremento medio del 7% en los nueve meses del ejercicio 2018, con variaciones según la región). Metrovacesa anticipa que esta inflación continuará en 2019, aunque a menor ritmo y señala que el HPA anualizado del 5% observado en sus proyectos en 2018 compensa el incremento experimentado en los costes de construcción, por lo que no hay contracción de márgenes. Los costes de construcción (“hard cost”) representan el 45-50% de la facturación prevista de un proyecto, lo que implica que deben incrementarse hasta en 2.1x más que el HPA para erosionar el margen bruto, lo cual no está ocurriendo por el momento.

PREVISIONES Y OBJETIVOS 2018

Metrovacesa planea alcanzar o superar sus objetivos con un horizonte temporal de 2021. En su negocio Residencial sus objetivos se centran en conseguir 3.500-4.000 unidades lanzadas (equivalentes a 388.000-444.000 metros cuadrados) y 520 unidades entregadas al cierre de 2018 que serán 4.000 en 2021.

En el área Comercial: 36.000 metros cuadrados lanzados y en el área de Gestión de suelo los objetivos de Metrovacesa son Ventas superiores a 30 millones de € al cierre de 2018, objetivo que ya ha cumplido al finalizar el tercer trimestre; suelo finalista tendiendo hacia el 83% del GAV en el 1S2019.

En cuanto al apalancamiento, Metrovacesa se ha propuesto situar el LTV<25%. El Flujo de caja libre será de +100 millones de euros al cierre de 2018, según las previsiones del grupo (54% sobre ventas).

VALORACIÓN FUNDAMENTAL

El GAV (Gross Asset Value) de Metrovacesa al cierre de junio de 2018 era de 2.686 millones de euros (17.70€/acción) y descontando la deuda, el NAV (Net Asset Value) asciende a 2.773 millones (18.28€/acción). A precios actuales el descuento frente al NAV es abultado, con un potencial del 57.58%.

En cuanto a la retribución al accionista, Metrovacesa tiene limitaciones a la distribución de dividendos asociados a la financiación corporativa firmada el pasado 1 de diciembre durante los ejercicios 2017 y 2018. A partir de 1 de enero de 2019 podrán realizar distribuciones de dividendos entre los accionistas, siempre que se cumplan determinados “covenants” establecidos en el contrato.
En base a nuestro análisis fundamental vemos potencial en el valor pero somos prudentes y la recomendación es mantenerse al margen hasta que la cuenta de resultados consolide las cifras positivas. .Riesgo elevado.

*Dato dividido entre 1.000