¿Qué es un REIT y por qué invertir en ellos?
Los REITS son empresas cotizadas en una bolsa organizada y que se dedican única y exclusivamente a la gestión de inmuebles, como pueden ser oficinas, residencias, hospitales o logística. La ventaja de los REITS frente a la inversión inmobiliaria directa es que ofrecen liquidez diaria, diversificación, transparencia y gestión personalizada. 

¿Siguen siendo válidos en estos momentos de mayor volatilidad?
Más que nunca. Los REITS tienen características defensivas, que se han demostrado el año pasado, tanto en mayo como en verano, cuando vimos caídas en las bolsas y los REITS han aguantado. Y de hecho, este año volvemos a verlo con las fuertes caídas que tienen los índices. De ahí la importancia de tener parte de nuestras inversiones destinadas a este tipo de activos. 

Con la actuación de los bancos centrales,  ¿puede haber riesgo de burbuja en estos activos?
Actualmente los REITS ofrecen una rentabilidad por dividendo en torno al 3% que, con los tipos de interés tan bajos, ese rendimiento se hace incluso más atractivo. De hecho, tanto las valoraciones como el yield es muy superior al resto del mercado. Los REITS tienden a ser sensibles en épocas de subidas de tipos de interés y ahora hemos visto que de forma sincronizada los bancos centrales han bajado tipos y eso  debería favorecer a que los REITS tengan un rendimiento más atractivo.
A medio y largo plazo, es posible que la actuación de los Bancos Centrales haga que haya más inflación pero los REITS no se deberían ver perjudicados porque esa subida de los precios la podrían trasladar a la inflación del alquiler. 

¿Dónde veis oportunidades actualmente? 
Nuestro equipo de Janus Henderson, que es global y gestiona en torno a 2.50 millones de activos bajo gestión, ve la importancia de la gestión activa en este sector sobre todo porque ha evolucionado drásticamente en los últimos 20 años. Desde hace varios años estamos cautos en el sector minorista – centros comerciales y tiendas -  por el auge de la venta por internet. Este año estamos también cautos en el sector hotelero debido a  las limitaciones de viajes que estamos viendo  ahora, como siempre, existen oportunidades. Vemos oportunidades en centros de logística y almacenamiento, debido al auge de la venta por internet. Vemos oportunidades en lo relacionado con centros de datos, pues las compañías han hecho una gran inversión en infraestructuras tecnológicas que hace necesarias ubicaciones para almacenar todos esos datos.  Y por último, ya muchos estamos  teletrabajando y eso hace que las compañías estén revaluando el capital inmobiliario y soluciones de trabajo flexible son también oportunidades de inversión en este entorno. 

¿Podría darme un ejemplo de compañías que tengáis en cartera? 
El Janus Henderson Global Property Equities está invertido en un gran abanico de regiones pero también de sectores. Algunas compañías con por ejemplo Alexandría Real Estate, que es una empresa americana que se dedica  a los inmuebles especializados en ciencias de la vida y t tecnología y tiene un yield del 7%; otra compañía es Prologics, que se dedica a la logística, y en Europa tenemos compañías especializadas en almacenamiento y resistencias de estudiantes. 

¿Cuáles son los objetivos del fondo?
Los objetivos del fondo es batir al índice de referencia de forma consistente. Para eso es importante la gestión activa. El índice está compuesto por  64 empresas y ofrece un rendimiento algo superior al 3%. El fondo  tiene 35 empresas en cartera y ofrece rendimiento del 4%. Es la gestión activa lo que ha permitido que el equipo haya sido galardonado con varios premios.