En primer lugar, hay que indicar si el inmueble que se pretende recuperar constituye la vivienda habitual de la persona ocupante. También habrá que señalar si el demandante tiene la condición de gran tenedor de vivienda, según la definición dada por el artículo 3 de la nueva Ley. En caso afirmativo, es necesario acreditar un tercer requisito: si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

¿Cómo acredita el demandante si la parte demandada está o no en situación de vulnerabilidad económica? Para ello, deberá acudir a la Administración pública, local o autonómica, competente en material de vivienda y asistencia social y presentar una solicitud de información sobre la existencia o no de la situación de vulnerabilidad. Corresponde a esas Administraciones Públicas informar, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, sobre este aspecto.

Es importante destacar que el artículo 439 habla de forma indistinta de parte demandada y de persona ocupante. Por tanto, estas medidas no sólo se aplican a los arrendatarios, sino también a los casos en que las viviendas cuya posesión se pretende recuperar estén ocupadas ilegalmente.     

Una vez presentada la solicitud de información, pueden darse tres situaciones: la Administración contesta que la persona ocupante de la vivienda no está en situación de vulnerabilidad económica, o que el ocupante no autoriza a la Administración a que estudie su situación económica.  En ambos casos, se puede presentar la demanda, junto a la respuesta administrativa, en un plazo máximo de 3 meses a contar desde la recepción de la contestación.

Si la Administración informara de que sí concurre la situación de vulnerabilidad económica, nos tocará esperar más, porque no podremos presentar la demanda en el Juzgado. El demandante tendrá que acudir a un proceso de conciliación e intermediación recogido en el nuevo apartado 7º del artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Paradójicamente, a día de hoy, este procedimiento todavía no existe.

La tercera situación que se puede producir es que la Administración no conteste a la solicitud de información presentada, o no inicie los trámites correspondientes en el plazo de dos meses a contar desde la presentación de la solicitud de información. En estos casos, que seguramente serán los más habituales, bastará con presentar, junto a la demanda, una declaración responsable de la propia parte demandante poniendo de manifiesto dicha circunstancia y aportando el justificante acreditativo de presentación ante las Administraciones competentes de la solicitud de información. Es importante que la solicitud de información se haya presentado en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la fecha de presentación de la demanda.

En definitiva, la nueva Ley de vivienda va a suponer más burocracia, mayores retrasos a la hora de recuperar la posesión de las viviendas y más gastos para el propietario.

Con este tipo de medidas, la nueva Ley no contribuye a facilitar el acceso al alquiler de viviendas a precios razonables sino todo lo contrario. Previsiblemente, los requisitos para acceder al alquiler se endurecerán y los precios tenderán a subir. A mayores riesgos, mayores precios.