En un encuentro con la prensa celebrado esta semana, los analistas de Inversis Banco reconocían no tener en cartera, ni tampoco en previsión, ningún fondo inmobiliario. De hecho, incluso sorprendió la pregunta por parte de un periodista a tenor de que se trata de un activo que había desaparecido tiempo ha.
“Es un mercado que está seco y la demanda que hay es de carteras inmobiliarias”, reconoce Javier Flores, responsable del Servicio de Estudios y Análisis de ASINVER. De hecho, y a colación de las últimas operaciones de venta de cartera realizadas por los bancos españoles, cabe distinguir dos modalidades: la cartera inmobiliaria y la venta de los créditos respaldados en mora.
Según datos elaborados por Inverco, a cierre del año 2007, en la previa al gran estallido de la crisis, el patrimonio conjunto de los fondos inmobiliarios españoles ascendía a 8.612 millones de euros. En agosto de este año esa cifra era menos de la mitad, pues estaba valorado en 3.926 millones de euros.
Estos mismos datos reflejan la decadencia por la que atraviesa el sector inmobiliario nacional. Ese mismo año, en 2007, la rentabilidad media que ofrecían estos fondos superaba el 5,4%, mientras que si el vencimiento del mismo era a cinco o diez años, anualmente cada inversor percibía un 6% de rentabilidad media. En 2013, ese mismo dato se ha invertido pasando al lado de las pérdidas e incluso hay quien ha congelado el reparto de esta ‘rentabilidad’ teórica hasta poder conseguir dinero vía liquidaciones y poder ofrecer algo a sus clientes.
Este es el marco en el que se vendió la antigua filial inmobiliaria de Banesto, Aktua, a finales del año 2012 a un fondo estadounidense llamado Centerbridge, cuando entonces era un desconocido en España. El valor de la operación fue de 100 millones de euros.
Desde ese momento, otras cinco financieras más han soltado el lastre de sus activos inmobiliarios –Bankia, La Caixa, Banco Santander, Banco Popular y CatalunyaCaixa-. Hay, además, quien repite puesto que los mismos fondos que compraron en agosto de este año CX Inmobiliaria, de CatalunyaCaixa, Kennedy Wilson (estadounidense) y Värde Partners (sueco), se hicieron con Aliseda, del Banco Popular, en una operación valorada en 800 millones de euros.
En este sentido, hay que tener en cuenta dos aspectos relevantes para entender el actual mercado inmobiliario español, como explican varios expertos. De un lado, las entidades ya nacionalizadas traspasaron a la Sareb viviendas, promociones inmobiliarias, suelos… con descuentos que rondaban el 60%/70%. Sin embargo, los bancos se están ‘deshaciendo’ de sus inmobiliarias con una reducción que alcanza, incluso, el 97%. ¿Esto explica el dudoso éxito de la Sareb en la venta de activos? ¿Los bancos están asumiendo, por lo tanto, pérdidas?
Vender a (casi) cualquier coste
Empezando por la Sareb, más conocido como ‘banco malo’, puede hablarse de “operaciones cosméticas”, como asegura algún analista que viene a verbalizar lo que off the record se ha contado muchas veces a los periodistas. Al parecer no existe “la voluntad” real de crear y, por lo tanto, llevar a cabo un plan creíble de venta de activos. En realidad, a lo que aluden los expertos es a una concepción que proviene de tiempos de la ‘burbuja inmobiliaria’ y que podría residir aún en la mente de algún alto cargo del ‘banco malo’ bajo la premisa de que los precios volverán a subir, así que es mejor esperar en lugar de liquidar stock. 811.000 viviendas sin vender existen actualmente en nuestro país. (Ver: ¿Se están formando burbujas?)
A cierre del mes de octubre, el ‘banco malo’ había vendido unas 4.500 viviendas a particulares, tal y como se filtró a la prensa aquellos días porque es una información ‘recopilatoria’ que no se encuentra en su página web. El objetivo para este año es deshacerse de 7.528 viviendas que le reportarían ingresos de 933 millones de euros. El organismo que preside Belén Romana pretende liquidar alrededor de 34.000 inmuebles hasta el año 2016.
En el otro extremo se encuentran las entidades bancarias. Desde que comenzara el ya mencionado Banesto, seis entidades nacionales han vendido a gestores extranjeros su negocio inmobiliario. Javier Flores asegura que estas operaciones se están produciendo con “descuentos de entre el 95% y el 97% sobre el nominal en el caso de carteras de créditos morosos”. A la pregunta de si asumen pérdidas los bancos, la respuesta claramente es “sí”. Entonces, ¿por qué les compensa? Lo que se busca es “liberar provisiones”, afirma el experto.
Pongamos por caso un banco –cualquiera- que tiene activo inmobiliario –un terreno, por ejemplo- tasado en 100.000 euros. En base al Decreto De Guindos esa entidad está obligada a provisionar este activo dudoso en un 95%, lo que supone 95.000 euros, cantidad que el banco está obligado a tener inmovilizada en forma de provisiones. La venta de este tipo activos supone, por lo tanto, una pérdida para el banco, pero la liberación de un dinero que recupera su liquidez. Imagínense esto elevado a ‘x’.
Fondos… ¿qué fondos?
Las compañías inmobiliarias atraviesan un periodo de pérdidas que se elevaron hasta los 1.100 millones de euros a cierre del tercer trimestre del año. De manera conjunta, las pérdidas de las españolas –Colonial, Reyal Urbis, Martinsa Fadesa, Quabit, Realia y Renta Corporación- se incrementaron otro 30%.
Considerando su cotización como ‘chicharros’ de escaso valor, Roberto Vázquez, subjefe de Mesa de Hanseatic Brokerhouse, reconoce no “ver ninguna alternativa de inversión es este sector”. En opinión del experto, alberga “un gran riesgo estructural” y “no arrancará hasta que exista mayor liquidez en el mercado”, refiriéndose, entre otros, a la vuelta de los préstamos bancarios.
No obstante, hay valores como es el caso de Quabit Inmobiliaria que se anota más de un 180% en el año actual; mientras que han sabido beneficiarse del rally del último trimestre con ganancias del 46% si miramos a Realia y de otro 17,6% para la Inmobiliaria Colonial. (Ver: Chicharros explosivos)
“Vemos más recorrido en el real state de otros países”, reconoce Belén San José, miembro del Comité de Estrategia de Profim EAFI, al referirse específicamente a Estados Unidos y es por ello que concede a Europa “una posición embrionaria en la recuperación del sector”.
Los expertos reconocen que no existe una oferta real de fondos inmobiliarios en nuestro país, aunque es una situación que podría empezar a mejorar a raíz de la aparición de las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). “Es una figura que faltaba en España”, afirma San José, teniendo en cuenta que “se necesitaban grandes inversores para absorber la cantidad de pisos que han quedado descolgados dentro del mercado”.
Este jueves la primera de estas sociedades saltará al MAB (Mercado Alternativo Bursátil), Entrecampos Cuatro Socimi, y la próxima lo hará la primera semana del mes de diciembre, Promoret. La experta reconoce que invertir en ellas constituye todavía “una aventura”, aunque no necesariamente es por ello algo negativo. “Se puede comprar, pero es quizás demasiado pronto” y reconoce que, por el momento, se trata de un sector enfocado a la inversión institucional.