Entrevista realizada por Silvia Morcillo y Manuel López Torrents, director general de Estrategias de inversión 

Inmobiliaria del Sur es una de las compañías decanas de la bolsa española que cuenta con mayor recorrido.Se constituye en 1945 con tres socios ( Luis Cobián,  José Galnares y Prudencio Pumar, abuelo del actual presidente) con un capital inicial de 10 millones. Con ese dinero compraron una gran bolsa de suelo en Sevilla y, como la financiación para la actividad promotora entonces era escasa, hicieron dos años después una ampliación de capital por 50 millones de pesetas para poder desarrollar la bolsa de suelo. Una empresa plurifamiliar que se ha considerado como proyecto de empresa común y que ha exigido desde el comienzo un nivel de gobierno corporativo, mayor personalización y transparencia. 

La venta de suelo entonces se hacía mediante la fórmula de aportación. “Lo que recibiría Insur a cambio de la venta de las parcelas eran locales de planta baja y oficinas en las plantas entresuelo de los edificios mixtos que se construyeron y de ahí nació la vocación patrimonialista, que es el germen de la actual actividad patrimonial del grupo”.

Poco a poco, la compañía siguió desarrollando esa bolsa de suelo pero fue comprando parcelas en otras ubicaciones haciendo crecer su actividad de promoción. Entonces llegó la cotización en bolsa mediante la fórmula del listing. Y posteriormente de 2008 a 2013 “nos dedicamos a gestionar la crisis aunque mantuvimos la actividad de promoción”. 

2001 - 2007: Del boom más importante de la historia a la situación más dramática del sector

Ricardo Pumar entró como consejero en Insur en 2001 y hasta que le nombraron presidente en 2005 reconoce que el mercado inmobiliario “vivió el boom más importante de la historia en España. Y es que el decenio que va de 1996 a 2006 pudo ser el mejor de España con crecimientos continuos del PIB acompañados de una intensa creación de empleo, se superaron los 20 millones de afiliados a la seguridad social y, a nivel demográfico, la población española pasó de 40 a 46 millones de habitantes favorecido por la inmigración. “Todo esto unido al cambio de la estructura de las familias hizo que se crearan casi 4 millones de hogares y que hubiera que fabricar viviendas para dar respuesta a los nuevos hogares. Si a esto añadimos los tipos de interés, desconocidos hasta entonces, del 2% y un mayor poder adquisitivo por parte de las familias que ya demandaban una segunda vivienda se comprende el boom que vivió el sector inmobiliario en aquella época”. 

Un período que fue de la mano de un incremento de la financiación hipotecaria. De hecho, dice Pumar, desde 2002 a 2007 la financiación para hipotecas se multiplicó por 2,7 veces. Pero la financiación a la actividad inmobiliaria se multiplicó por 5.5 veces. Pasó de 55.000 millones en 2002 a 300.000 en 2007. 

En 2006 se iniciaron casi 700.000 viviendas, casi tres veces más de la media histórica. Y en 2013, una vez estalló la burbuja inmobiliaria, se pasó a 29.000, fue una contracción del 96%. “Al final del ciclo creo que se produjo una sobreestimación de la demanda y una sobreproducción, especialmente en determinadas localizaciones. Se construyó mucho en pequeñas localizaciones que no tenían demanda porque se pensaba que esto seguiría y no fue así”. 

Las consecuencias de la crisis son de sobra conocidas: se produjo un gran stock que llevó a una caída de los precios y se produjo la caída más dramática que ha vivido el sector inmobiliario en esos años. 

A futuro, en un momento de normalización de la política monetaria y subida de tipos de interés, “creo que la pandemia introdujo incertidumbre a todos los niveles pero uno de los sectores que mejor se ha comportado es el de la promoción residencial. En 2020 las transacciones fueron inferiores a 2019 pero este año ha crecido en un 30% con relación a 2020 y un 18% más que en 2019” Desde insur son optimistas con el futuro del sector inmobiliario, especialmente en promoción residencial 

“Mi valoración no puede ser más negativa sobre el proyecto de Ley de la vivienda” 

Sobre el proyecto de Ley de la vivienda - cuya medida principal es que se le da a las Comunidades Autónomas la posibilidad de controlar los precios en las zonas tensionadas- Pumar se muestra contrario a la intervención del estado en la economía y, por tanto, mi valoración no puede ser más negativa. Es una ley intervencionista y populista que conseguirá el efecto contrario al deseado: habrá menos oferta de vivienda en alquiler y por tanto aumentarán los precios”: De las medidas que contiene el proyecto de Ley las que más daño pueden hacer son el control de los precios de alquiler en áreas tensionadas, hará daño a los grandes tenedores, y la obligación de destinar un 30% de las nuevas promociones a vivienda protegida y de este porcentaje la mitad a alquiler social. Dejando al margen la efectividad de estas medidas porque su última aplicación está en las CCAA, esta medida genera mucha incertidumbre en el sector y puede provocar la huida de los inversores. 

El directivo de Insur propone medidas que favorezcan la oferta. Es la mejor manera de regular el mercado, La administraciones tienen que ser más ágiles creando suelo para que se pueda aumentar la oferta de viviendas y es la mejor manera de reducir los precios.