¿Cómo describiría brevemente ADVERO?
ADVERO inició su actividad en febrero de 2018 con el objetivo de fomentar la oferta de vivienda de alquiler de renta media en España mediante la adquisición de edificios residenciales. A cierre de 2021 la sociedad contaba con 11 edificios, con un total de 173 viviendas en las ciudades de Madrid (barrios de Tetuán y Vallecas), Málaga y el área metropolitana de Barcelona.
En estos primeros siete meses de 2022, ADVERO ha acelerado significativamente su crecimiento con la adquisición de 10 edificios con un total de 159 viviendas, 6 de los cuales en una nueva ubicación: la ciudad de Córdoba.
Así, en estos momentos, conforman la cartera de ADVERO 21 edificios residenciales con un total de 332 viviendas, todas ellas alquiladas y destinadas a las rentas medias.
En línea con la diversificación geográfica, ¿se plantea ADVERO diversificar en otros segmentos del inmobiliario?
La voluntad de la compañía desde el primer momento ha sido desarrollarnos en un único segmento, el residencial de alquiler de renta media, por dos motivos principales: el primero, por el grado de especialización que cada segmento requiere de los equipos gestores; y en segundo lugar porque creemos que los inversores suelen preferir compañías especializadas (porqué es menos complejo valorarlas, según los diferentes condicionantes de cada segmento, tasas de riesgo, etc) y prefieren realizar ellos la diversificación de sus carteras mediante la inversión en diferentes compañías de perfiles diversos.
¿Cómo se está comportando la vivienda de alquiler en España?
La vivienda de alquiler en España se ha convertido en una necesidad estructural del país, por lo que la demanda es y seguirá siendo creciente.
Las crisis económicas de los últimos 10 años han motivado importantes cambios socio-culturales que, unidos a las dificultades para acceder a financiación, al aumento de las familias monoparentales, y a cierta precariedad laboral que obliga a la población activa a disponer de una mayor flexibilidad, hace que la tradición española de adquirir una vivienda en cuanto se tenía el primer sueldo esté mutando hacia un mayor número de población que opta por el alquiler.
Esta fue la tesis de inversión inicial de ADVERO, y sigue más viva que nunca y reforzada incluso tras la pandemia, y muy especialmente en estos dos últimos años, donde la vivienda se ha convertido en el eje central de nuestras vidas.
¿Hay suficiente oferta de alquiler en España?
Definitivamente no. Existe cierto consenso de que España necesita en torno a 1 millón de viviendas de alquiler en el segmento de la renta media, que es en el que está enfocado ADVERO. Podríamos cuantificar la inversión necesaria para atender dicha demanda en unos 100 mil millones de euros.
Es crítico trabajar en políticas que fomenten dicha inversión, que mayoritariamente debe provenir de la iniciativa privada, para equilibrar oferta y demanda y relajar la presión sobre los alquileres en las zonas de mayor desequilibrio entre este binomio.
La presión en el alquiler se traslada en ADVERO en tasas de ocupación del 98%, contratos de largo plazo frente a contratos temporales o de uso turístico, que no son nuestro modelo, y con una morosidad prácticamente inexistente por el valor que tiene la vivienda para este segmento de población.
¿A qué llama “alquiler de renta media” o “alquiler asequible” ADVERO?
El concepto de “alquiler asequible” se está extendiendo de tal manera que empieza a confluir con el “alquiler social”. El posicionamiento de ADVERO se define mejor con el concepto de “alquiler de renta media”, en la franja de 550-800 euros, según las diferentes localizaciones geográficas en las que estamos y el tamaño de las viviendas
Existe también una gran necesidad de alquiler social en España y se están impulsando varias iniciativas en esta línea, con el apoyo de las administraciones públicas en muchas ocasiones, si bien ADVERO está en un segmento ligeramente superior.
En nuestro caso, consideramos clave que el alquiler no suponga más del 35% de la renta disponible de la unidad familiar, que es donde también se sitúa la ratio media en Europa. Es decir, ingresos netos por unidad familiar de entre 1.500-2.300, que permiten hacer frente a los niveles de alquiler mencionados.
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¿Cómo influye el efecto inflación y subida de tipos de interés en el negocio?
El alquiler residencial está naturalmente cubierto frente a los movimientos de la inflación por la corrección que por contrato se aplica a los alquileres cada año.
Dicho esto, dejando al margen movimientos excesivamente alcistas como los que estamos viendo estos meses (fruto del a confluencia de la crisis post-pandemia y el conflicto bélico en Ucrania), el objetivo del Banco Central Europeo a largo plazo sitúa el nivel de inflación sostenible en entornos del 2%.
En la renta media en la que estamos centrados en ADVERO, los alquileres están estrechamente vinculados a la renta disponible de las familias. Y en un país como España, con la fuerza de los sindicatos, se establece rápidamente un efecto dominó entre subida de la inflación, presión de los sindicatos para que ajusten los salarios, y precio del alquiler.
Desde el primer día, ADVERO ha definido sus niveles de rentabilidad esperados a largo plazo en el 9%, por la combinación entre una rentabilidad operativa del 5%; una revalorización de los activos del 2% por la correlación entre inflación e incremento de las rentas; y un 2% adicional por el efecto apalancamiento financiero, por la posibilidad de obtener financiación a tipos inferiores a nuestra rentabilidad operativa. Es decir, que desde el primer momento en nuestra propuesta de inversión hemos tomado el 2% como nivel de inflación estándar, en línea con la limitación en el incremento de las rentas que ha establecido en Gobierno para este ejercicio y al margen de movimientos alcistas coyunturales, que han podido beneficiar extraordinariamente a nuestro negocio en momentos puntuales, pero que claramente no son deseables.
En cuanto a los tipos de interés, ADVERO financia su crecimiento mediante una combinación de ampliaciones de capital y deuda bancaria. Hasta la fecha la banca se ha mostrado altamente dispuesta a financiar nuestro crecimiento por nuestro modelo de negocio. ADVERO no es promotor de suelo, por lo que, en nuestro caso, la banca financia unos flujos de caja recurrentes provenientes de los alquileres, con un colateral inmobiliario de bajo riesgo, por la importancia de la vivienda como tipología de activo. Actualmente ADVERO tiene contraída deuda a un tipo de interés fijo medio inferior al 2% y con un vencimiento medio a 15 años.
Es importante también mencionar que, a pesar que en modelos como el nuestro, la banca suele ofrecer financiación hasta el 45% del valor de los activos, el consejo de administración de ADVERO tiene establecido el límite en el 30% (y actualmente estamos solo en el 10%, tras las últimas adquisiciones), para garantizar que la compañía puede hacer frente a sus compromisos de repago de la deuda en caso que cualquier situación inesperada impactara nuestros ingresos. Obviamente todos tenemos muy presente la crisis financiera de 2010 y seguramente ese recuerdo se ha trasladado a nuestra gestión de la deuda.
En el presente ejercicio han ampliado su base accionarial con la mayor ampliación de capital hasta la fecha en ADVERO y la entrada de accionistas de referencia ¿Qué ha significado para la compañía?
Entre finales de diciembre del año pasado y mayo de este año formalizamos dos ampliaciones de capital por importe total de 16,5 millones de euros. Ello, unido a la capacidad de endeudamiento no dispuesto, nos otorga una capacidad de inversión para este año en torno a los 26 millones de euros, lo que nos permitirá doblar el tamaño de la compañía en este ejercicio.
Empezamos 2022 con excelentes noticias incorporando a dos socios institucionales (HNA - la Mutualidad de los Arquitectos, y la Mutualidad de la Abogacía) que tomaron conjuntamente un 31% de ADVERO, estando el resto del capital mayoritariamente en manos de los grupos familiares que co-fundaron el proyecto en 2018 y han ido acompañando las diferentes ampliaciones de capital.
Contar con un perfil de inversor a largo plazo, con una visión muy alineada con el resto de accionistas y el equipo directivo nos permite seguir apostando por el crecimiento de ADVERO a futuro.
Ustedes cotizan en BME Growth ¿Cómo está evolucionando la socimi en el mercado bursátil?
ADVERO cuenta con un equipo directivo que ha desarrollado su carrera profesional en el mercado de capitales. La política de transparencia informativa hacia el mercado, unido a un proyecto que creemos que se entiende muy bien y que goza de unos pilares de crecimiento sólidos (alta demanda de alquiler, acceso a nuevos activos, interés por parte de la comunidad inversora y acceso a financiación bancaria) es seguramente la clave de que el valor en bolsa haya reflejado en todo momento la realidad por fundamentales de la compañía, y que no se produzcan distorsiones entre el valor de la compañía y la cotización.
Desde la salida a bolsa en noviembre de 2019 (justo antes de la pandemia), las acciones de ADVERO se han revalorizado en estos dos años y medio un 52% y un 9% en los últimos 12 meses, situando la capitalización bursátil de la compañía en 42 millones de euros.
El punto a mejorar es sin duda la falta de liquidez del valor, difícil de corregir cuando la positiva evolución del negocio hace que los accionistas no quieran plantearse salir del valor y cuando los mercados alternativos, como BME Growth en este caso, no son el foco de interés principal de algunos perfiles de inversores instituciones o internacionales.
Nuestro deseo es seguir trabajando en el crecimiento a buen ritmo, para poder plantear en algún momento el salto al mercado principal a fin de ganar visibilidad y acceso a nuevos perfiles de inversores.
Sin duda este 2022 está muy alineado con este objetivo, por las ampliaciones de capital realizadas, la entrada de nuevos socios de referencia y el ritmo de crecimiento de nuestra cartera y diversificación geográfica.