Vanessa Gelado, Senior Managing Director de Hines y Miguel Pereda, Presidente de Grupo Lar
Por situar la OPA sobre la que vamos a hablar hoy, empecemos por conocer un poco más cuál es la relación de Grupo Lar y el fondo Hines European Real Estate Partners y por qué se plantean inicialmente adquirir el 100% de Lar España.
Gelado: Ambos son grupos familiares. Hines no sólo es el nombre de una empresa, sino que también es un apellido que ha llegado a la tercera generación, con los actuales co-CEOs pertenecientes a la segunda y tercera respectivamente. Creo que esta alianza combina, por un lado, capital y por el otro, know-how, que es un poco lo que estábamos buscando.
Pereda: Somos dos compañías que llevan operando en España muchos años y con estrategias que son similares. A pesar de conocernos desde hace años por ser del mismo sector no habíamos trabajado juntos con anterioridad. En esta operación hemos encontrado una visión muy similar sobre cómo va a ser la oportunidad, cómo evoluciona el mercado con la situación de España y en el sector retail. La compatibilidad de estrategias, de compañías y la visión conjunta y similar del sector es lo que nos ha llevado a unir fuerzas para esta operación.
El primer paso para llevar a cabo la OPA fue a creación de un vehículo, se trata de Helios. ¿Quién es Helios?
Gelado: Helios es una alianza entre Grupo Lar y uno de los fondos insignia discrecionales de Hines. La alianza se ha hecho con el Hines European Estate Partners III, que tiene el 62,5% de Helios y Grupo Lar tiene el porcentaje restante.
Pereda: Es el vehículo conjunto para llevar a cabo la operación.
En cuanto a los detalles de la OPA empezáis ofreciendo 8,10 euros la acción actualmente mejorada a 8,30. Ese aumento de precio, ¿ha sido para convencer a algún gran accionista? ¿va dirigida al 100% en efectivo? ¿Cuáles son los detalles, cómo se llega a esta valoración, a este precio?
Gelado: En julio lanzamos una OPA a 8,10 por el 100% del capital y efectivamente todo en efectivo. Desde ese punto de vista, era una OPA muy sencilla también para el regulador, para su aprobación y ya en ese momento contábamos con el 22% del capital, entre las acciones que aportaba Grupo Lar y otros compromisos irrevocables. A finales de julio, principios de agosto hubo mucho ruido, en cuanto a la posibilidad de una opa competidora, o la posibilidad de que no entrara Castellana Properties. La realidad ha sido bastante diferente a lo que vaticinaba un poco todo el mundo. Nosotros siempre consideramos el acercamiento como amistoso y un planteamiento además en el que Castellana Properties iba a ganar muchísimo dinero. No hay más que ir a las notas de prensa que Vukile ha emitido para entender la rentabilidad que está obteniendo Castellana, o Vukile, que es el que está detrás de Castellana, que supone más de un 40% de TIR en dos años. Yo creo que ellos han hecho una operación de libro.
Inicialmente sobre todo por un tema de confidencialidad cuando lanzamos fue a un grupo más reducido, pero después del lanzamiento empezaron a producirse los primeros acercamientos entre ambas partes y efectivamente, decidimos hacer un gesto para conseguir que ellos se sumaran a nuestra iniciativa. Con eso ya conseguíamos más del 50% del capital social entre compromisos de aportación e irrevocables y por tanto ya automáticamente también quitábamos todo tipo de riesgo a la operación. Con estar por encima del 50%, la operación ya está hecha, va a ir para adelante y ya tiene el éxito asegurado.
Pereda: Yo creo que efectivamente es un gesto que se hace en ese momento, como bien explicaba Vanesa, y que afecta al 100 % de los accionistas. Lo que se hace es subir el precio para comprar hasta el 100% de las acciones de la compañía y se mejora de ese 8,1€/acción a 8,3€/acción a todos los accionistas.
Gelado: El 8,3€/acción representa una prima del 19 % respecto al cierre de la acción el día antes del anuncio previo. Sin embargo, cuando tú miras la prima que supone sobre el precio medio ponderado, bueno, ajustado por dividendos de los seis meses antes, es una prima que se acerca al 28%. Entonces al final esto es lo que está reconociendo todo el accionariado, que es una oferta muy interesante por una acción que no tenía mucha liquidez por tener un tamaño pequeño o mediano de capitalización dentro de un contexto inmobiliario cotizado más global. Ya ni siquiera hablando a nivel España, sino a nivel global, que es donde estaba posicionado.
La prima está muy en línea con primas de operaciones similares en el sector inmobiliario en los últimos 18 meses, pero aquí el factor clave es que está muy por encima de donde cotizaba la acción hace dos años, hace un año y hace seis meses. Eso es un poco lo que refleja la operación.
El precio actual supone valorar Lar España en 0,7x aproximadamente la última valoración del EPRA NTA de LAR. ¿Cómo se justifica esta diferencia? Los analistas siempre lo justificamos por la liquidez, no puedes vender todos los activos de un día para otro y la acción te la compran. ¿Hay alguna otra justificación para esa diferencia?
Pereda: Yo creo que es la justificación, son descuentos que están en línea con lo que el mercado está haciendo para compañías como la nuestra cotizadas. Hay un descuento por liquidez. Salvo en momentos ultra circunstanciales de mercado, es lo que pasa y lo que está pasando en SOCIMIs, en REITs, por todo el mundo.
¿Cómo va a financiar Hines y Grupo Lar la compra de LAR España? ¿Hay un mix entre fondos propios y deuda bancaria? ¿Cuáles son las cifras que manejan?
Gelado: Sí, es un mix de fondos propios y de deuda. Los fondos propios los aporta Hines European State Partners III y Grupo Lar en los porcentajes que hemos indicado, 62,5% y de 37,5%. Y luego la deuda que está también 100% ya asegurada es entre Morgan Stanley y Santander.
La deuda neta de LAR España estaba a septiembre de este año en 435 millones de euros y nosotros lo que queremos es recuperar el nivel de apalancamiento que tenía la compañía antes de entrar en Covid. Cuando tú te remontas al 2021, Lar España hace dos emisiones de bonos por un total en el año de 700 millones de euros y adicionalmente a eso tenía otras líneas de crédito que llevaban la deuda total por encima de los 800 millones de euros, con un poco de circulante optimizado. Y nosotros es lo queremos hacer. Lo que no tiene mucho sentido es la posición actual de apalancamiento neto y, por tanto, queremos recuperar ese endeudamiento que solía tener la compañía en el 2021.
Pereda: Efectivamente, los bonos que se emitieron ahora tienen que ser refinanciados porque con el cambio de control vencen y se recompran al 101%. Entonces la deuda que planteamos, recoge la refinanciación del 100 % del pasivo de la compañía que haremos en cuanto tomemos control y nos vamos a niveles de apalancamiento pues mucho más estandarizados, una situación estable de mercado y más eficiente desde el punto de vista de retorno por capital.
Ese mayor apalancamiento también tendrá un objetivo estratégico para el desarrollo de negocio.
Gelado: Sí que es verdad que ese mayor apalancamiento lo que te produce es que la rentabilidad por dividendo va a caer, vamos a meter más apalancamiento y el apalancamiento va a ser mucho más caro que el que tiene a día de hoy la compañía. Con lo cual, todo el esfuerzo que estamos haciendo es para que el inversor sea consciente de que la compañía desde un punto de vista de comportamiento y rentabilidad financiera va a cambiar por completo y se va a reducir considerablemente el importe de los dividendos. El dividendo a cuenta de 2024 ya está incluido en el precio de la OPA, en los 8,3€/acción y es probable que no haya dividendo a cuenta en próximos ejercicios.
Desde el punto de vista de negocio, ¿Cuáles son los planes después de la OPA? ¿Cuáles son los planes de HELIOS (es decir, los planes de Grupo LAR e HINES) para LAR España en cuanto a socimi cotizada?
Pereda: Lar España en los primeros años jugó a aprovechar la recuperación inmobiliaria en España saliendo de la crisis anterior, la de 2014, pero ya en los últimos años se ha concentrado en centros comerciales y parques comerciales que sean dominantes, donde tengamos el control absoluto de la propiedad y donde lo que hacemos es ir mejorando y fortaleciendo esos centros para que ofrezcan la mejor oferta comercial. Y luego a partir de una moderada rotación de los activos hacia activos más maduros, donde el trabajo ya está realizado y a cambio ir comprando otros donde el trabajo a hacer y por tanto el retorno implícito sea más alto. Y ahí no va a cambiar ni cambia el ámbito geográfico, ni cambia la tipología de activos, ni cambia la estrategia de la fortaleza de los activos que queremos ir adquiriendo y que, dentro de un plan de rotación moderada, rotación inteligente.
Entendido el proceso y los planes, ¿qué le diríais a los accionistas pequeños o inversores particulares que están dudando en aceptar la oferta para que tomen su decisión antes del 16 de diciembre?
Gelado: Les diríamos que acepten la oferta. Ha sido un esfuerzo muy significativo en prima, es un precio muy competitivo. Si no aceptan, la cotización se quedará con muy poca liquidez al final y si se quedan tienen que asumir que pasa a un escenario radicalmente diferente.
Por otro lado, el accionista que se quede porque quiera cobrar el dividendo de la caja en Lar España, primero, tendrá que esperar a que sea aprobado en JGA y se descontará del precio de la acción. Luego el accionista se quedará con una acción ilíquida que ajustará por el reparto de dividendo de manera automática y caerá muy previsiblemente por debajo de los 6 euros la acción.
Pereda: El precio es históricamente bueno y si vemos lo que ha sido la evolución de la acción en todo este tiempo, puedes ver que tanto los accionistas institucionales como los particulares van a tener un precio difícilmente repetible. La estrategia inmobiliaria no cambia, pero la estrategia financiera va a cambiar de manera sustancial y puede afectar al accionista más pequeño.
¿Se excluirá de bolsa LAR España tras la OPA?
Gelado: Si superamos el umbral del 90 % y entendiendo excluir como dejar de cotizar en el Mercado Continuo, sí se excluirá. Lar España siempre será SOCIMI, y será cotizada, pero eso no significa que cotice en un mercado regulado ni que tenga que haber accionistas minoritarios. Ahora hay muchas alternativas. Por tanto, la recomendación para los actuales accionistas es aceptar la OPA.