En la primera entrega de 2024 de "El Rincón Inmobiliario", organizado por Estrategias de Inversión, expertos del sector inmobiliario español se reunieron para discutir las tendencias actuales y futuras del mercado, así como los posibles precios de la vivienda o las tendencias próximas. Moderado por la periodista especializada Susana Burgos, el panel incluyó a Carolina Roca, Presidenta de ASPRIMA; Hernán San Pedro, director de relación con inversores y comunicación corporativa de LAR ESPAÑA SOCIMI; y José Manuel Zafra, director del departamento de locales e inversiones de Gilmar Consulting Inmobiliario.

En el contexto actual del sector inmobiliario debe tenerse en cuenta los precios de la vivienda que, según el informe de Idealista, en el último mes de noviembre, solo en Madrid, el precio del metro cuadrado estaba en 4.118 euros, un 1,3% más que el mes anterior, un 2% más que en el anterior trimestre y un 6,1% con respecto a diciembre de 2022.

¿Caerán los precios de la vivienda? ¿Cómo afectará el aumento de la inflación a los precios de la vivienda? ¿Es un buen momento para invertir en inmobiliario? Si bien son numerosas las dudas que surgen entorno al sector de cara a este nuevo año, no está clara la respuesta a todas ellas. Experto señalas que podría haber una caída en los precios de la vivienda, pero apenas serán significativas ya que según aseguran, no serán pocos los obstáculos que enfrentar aún el inmobiliario, como lograr el equilibrio entre oferta y demanda, la subida de tipos de interés, etc.

Con toda esta situación, los expertos se sientan en esta nueva entrega de El Rincón Inmobiliario para analizar la situación actual y futura del sector inmobiliario.

Caída en la inversión inmobiliaria y resiliencia del mercado

Carolina Roca confirmó la caída del 36% en la inversión inmobiliaria en 2023 hasta los 11.200 millones de euros, tal y como seña el reporte de CBRE, destacando que, a pesar de esto, el número de transacciones se mantuvo sorprendentemente alto, con 600,000 cerradas durante el año. Esta resiliencia del mercado desafía las expectativas iniciales, mostrando una demanda robusta frente a la disminución de la inversión.

Roca también puso especial énfasis en la Comunidad de Madrid, donde la caída en la inversión fue aún más pronunciada: “el dato es más acentuado incluso en la comunidad de Madrid. Es un dato en el que hay que concluir que, de todo el año 2023, es el único dato negativo porque recuerdo cómo iniciamos el 2023 con previsiones donde realmente nos pertrechábamos más bien contra la bueno, esperada caída de ventas, porque el número de transacciones del 2022 había sido excepcional.” A pesar de ello, se muestra optimista “que la caída no ha sido la que esperábamos ni mucho menos, la demanda sigue manteniéndose muy fuerte”.

La solución, según Roca, es aumentar la oferta para acabar con la subida del precio de las viviendas, “es necesario prácticamente duplicar nuestra producción para acabar con este grave problema de escasez de oferta y que provoca esa tensión en los precios y provoca esa crisis de acceso a vivienda”.

“Éramos la atracción de la inversión durante todo este tiempo de políticas monetarias expansivas, donde el inmobiliario era un valor refugio, donde no había que currarse mucho la atracción… Y ahora tenemos que competir”, sentencia respecto a la caída del 36% en la inversión inmobiliaria.

Respecto a los objetivos para el nuevo año 2024, Roca asegura que “la asignatura pendiente no es tanto la demanda o la estimación de financiación, sino la atracción de la inversión al inmobiliario para producir ese producto que es tan necesario ya que la demanda está muy por encima de la oferta.”

Expansión en el segmento hotelero y retail

Pero no todo es vivienda en cuanto a inversión en inmobiliario se refiere. Otro gran ámbito, que ofrece una gran rentabilidad es la inversión en retail.

José Manuel Zafra resaltó el crecimiento del 9% en Gilmar durante 2023, enfocándose en inversiones personalizadas y familiares. Prevé que el segmento hotelero continuará siendo un área clave de inversión en 2024, especialmente en Madrid y Málaga, donde el turismo sigue siendo un motor económico importante: “es muy importante que el inversor haya entendido que ya hemos llegado a un techo, porque todos estábamos a la expectativa de cuándo nos suben y cuánto nos suben más en un año, todo lo que tenía que subir para controlar la inflación”.

Hernán San Pedro subrayó el buen desempeño del sector retail, destacando su resiliencia y capacidad de adaptación frente a diversos desafíos económicos y sociales: “estamos hablando que el sector inmobiliario, al cierre del tercer trimestre, estaba creciendo en rentas del orden de un 8% o 10%, el retail está creciendo del orden del 14%”, si bien es cierto, señala, “en el terreno de la inversión, seguimos en un terreno negativo como sector, es decir, se ha invertido menos que en el año 2022.”

En lo que respecta al futuro del retail, Hernán apunta que, en 2024, “lo que nos vamos a encontrar es con un sector donde el retail de calidad va a seguir estando fuerte en el terreno operativo y donde, al menos a nivel europeo, las cifras de inversión claramente van a aumentar”.

En la mesa se trató también la evolución del Built to Rent durante 2023, “Claramente no hay quien lo pare, aunque las legislaciones que nos van lloviendo vayan en contra de la inversión en rentabilidad en el Built to Rent, pero es un tren que no para porque hay muchísima necesidad y demanda y porque hay que dar un giro de profesionalización de ese tipo de parque de vivienda”, asegura Carolina Roca y añade, “de cara al planteamiento de inversión inmobiliaria, especialmente en residencial, en vivienda, tenemos que hacer ver al inversor que, en este momento y especialmente la Comunidad de Madrid, nos encontramos en un muy buen momento porque lo más complicado para sacar adelante la producción de vivienda, tanto en España como en cualquier parte del mundo, es contar con la materia prima, el suelo […]Tenemos previsión de que salga mucho suelo en la Comunidad de Madrid en los próximos cuatro años.”

Sobre la rentabilidad que ofrece la inversión en vivienda, Zafra arroja los siguientes datos: “la rentabilidad que se está manejando es entre el 4,5 y 6%. Esa es la rentabilidad a la que nos tiene acostumbrados el mercado en los últimos, me atrevería a decir, 7 u 8 años.”

Al mismo tiempo, todos los panelistas coincidieron en la importancia de la seguridad jurídica y un marco regulatorio estable para fomentar la inversión y el crecimiento en el sector inmobiliario, “el dinero es tremendamente cobarde y la inseguridad es lo peor que nos puede pasar en nuestro negocio”, asevera Zafra.

Mirando hacia el futuro

El panel concluyó con un llamado a la acción para el Ministerio de Vivienda, enfatizando la necesidad de políticas que faciliten la inversión privada en vivienda social y promuevan la profesionalización y expansión del sector. La esperanza es que 2024 traiga cambios positivos y una colaboración más estrecha entre el gobierno y los actores del mercado inmobiliario para abordar los desafíos y aprovechar las oportunidades del sector.

Esta primera entrega del año de El Rincón Inmobiliario marca un inicio significativo para el año, proporcionando valiosas perspectivas y estableciendo el tono para el futuro del mercado inmobiliario en España.