Primero de todo, ¿explícanos qué significa exactamente el concepto "Flipping Building"?
El Flipping Building es dar una segunda vida a edificios abandonados. Nos centramos en este tipo de inmuebles olvidados tras la burbuja inmobiliaria, la mayoría son de 2008 y llevan 15 años olvidados. Después los restauramos, ya que son edificios que han estado vandalizados, los han robado, han estado ocupados, etc. y en estos momentos no vive nadie en ellos porque muchos no tienen ni ventanas. Entonces, con nuestro sistema lo que hacemos es darles una segunda vida y los convertirlos en hogares. Al final no dejan de ser diamantes en bruto y totalmente olvidados.
¿Con qué objetivo empezasteis a trabajar en esta alternativa de inversión inmobiliaria? Es decir... ¿Cómo nació la idea?
Nos llamaba mucho la atención cómo después de 15 años seguíamos viendo edificios abandonados, edificios que estructuralmente estaban muy bien, que no es que se fueran a derrumbar ni mucho menos, sino que simplemente tenían temas estéticos. Al ver que nadie proponía ningún tipo de solución -muchos de ellos son de fondos de inversiones que se han quedado olvidados y perdidos, y que no dejan de ser números en las cuentas de estos fondos-, un día se nos ocurrió empezar a renovarlos. Pero no es coger un edificio, reformarlo y darle una segunda vida, al final es hacerlo masivamente. Ahora mismo hay miles de edificios en España que están en estas condiciones. Al final pasamos de un edificio abandonado en el que puede haber problemas de delincuencia o accidentes y los convertimos en hogares. Ahora hay muchos en los que ya tenemos familias viviendo y están muy contentas todas.
¿Qué beneficios trae esta forma de inversión, tanto para inversores como para las ciudades y los inquilinos?
Los beneficios que tiene esta forma de impresión son dos. Por un lado, el “primordial” es la rentabilidad que podemos obtener. Es verdad que es el que nos puede cegar un poco y nos pueda hacer pensar que es un sistema muy bueno, pero hay un segundo objetivo que muchas veces a la gente que lo ve desde fuera se lo olvida, que es la parte de reciclar y dar una segunda vida a un edificio. Estamos hablando de edificios que en 15 años se han deteriorado muchísimo y que dentro de 10 años va a haber que de derrumbarlos. En el momento social que tenemos en España en el que faltan muchas viviendas, en el que están los políticos continuamente peleándose por el precio de los alquileres, de las ventas, etc. al final tenemos miles y miles de viviendas que podrían ser una casa, un hogar para muchas personas y nos enfocamos sobre todo en eso. Ahora bien, el sistema que tenemos es muy rentable, porque cogemos inmuebles que nadie los ha comprado durante 15 años. Estamos hablando que un edificio, que cuando la burbuja podía tener un valor, por ejemplo, de 2 millones de euros, y 5 años después lo han robado, lo han vandalizado y vale la mitad. El punto en el que nosotros lo compramos es el punto más bajo en el que si ya nadie lo ha comprado, en todos esos años que han ido pasando y en mejores condiciones, nadie lo va a hacer. Entramos en el punto correcto para poder darle una segunda vida y, sobre todo, para que sea muy rentable para nosotros.
¿Nos podrías explicar el procedimiento que seguís para llevarlo a cabo?
El procedimiento para llevar a cabo la adquisición de estos inmuebles sobre todo es un estudio de mercado. Estamos hablando de que hay miles y miles de edificios, urbanizaciones, viviendas… vandalizadas y que están literalmente olvidadas. Nosotros nos centramos en edificios o lotes bastante grandes, en el que por norma general no hay licencia de primera ocupación, no tienen el final de obra. Edificios, la mayoría de 2008, que estaban a punto de acabarse, incluso algunos con los trámites, muchos de ellos tenían las cocinas montadas, las calderas, y al pararse el mundo inmobiliario entero se quedaron olvidados y han sido robados. Nuestro estudio de mercado se centra en inmuebles que estén en estas condiciones, que estén vandalizados o muy vandalizados, pero que estructuralmente no haya que hacer ninguna operación demasiado costosa. Este tipo de inmuebles que no tienen finales de obra, que no tienen licencia de ocupación, son los primeros que estudiamos. A partir de ahí, lógicamente, es un tema económico de ver los costes de venta. Una vez que ya detectamos que el coste de venta, más el coste de la operación de las reformas, más nuestro margen comercial, se ajusta al mercado, es cuando ya pasamos la oferta y los adquirimos. Es verdad que estamos pasando ofertas por inmuebles que nadie ha querido comprar y tenemos un margen de negociación muy bueno. Nuestro objetivo no solamente es sacarlos del olvido sino meterlos en el mercado de vivienda, pero con unos costes lógicos. Al final hablamos de que nosotros vendemos muchos pisos de zonas periféricas, en medianas o grandes ciudades, a unos precios de 120.000 o 100.000 euros, dependiendo de la zona. Es decir, son pisos muy asequibles, en los que nosotros ayudamos al nuevo cliente que lo compra en todos los trámites. Así, no solamente no es muy rentable, sino que para el cliente final se ajusta mucho al coste y a la hipoteca que pueda conseguir.
En cuanto a la rentabilidad que proporciona el Flipping Building, habláis de hasta un 25%, bastante por encima de lo que habitualmente proponen los bancos. Explícanos este punto, por favor.
La rentabilidad que hemos conseguido hasta ahora en los tres últimos proyectos ha sido de un 25%. La realidad de esto es que ese 25% que hablamos es el 25% que ofrecemos a la comunidad. Nosotros hemos hecho una comunidad alrededor de nuestro sistema de ‘Flipping Building’, en el que conocíamos ya mucho inversor inmobiliario, pero a día de hoy es muy complicado comprar un inmueble y ya simplemente ganar un 25%. Yo personalmente conozco mucho inversor que compra pisos, hace Flipping House -es decir, comprar un piso, reformarlo y venderlo- y después de muchos meses y de muchos quebraderos de cabeza consiguen un 25% y habiendo ‘currado’ mucho. Nuestro sistema lo enfocamos un poco a economía de escala. Somos capaces de, en vez de coger un piso, coger muchísimos pisos. Los costes de todos, sean cocinas, sean mobiliarios, sean las obras, se nos reduce muchísimo y aparte estamos comprando un inmueble que está olvidado, literalmente es el típico edificio de ‘walking dead’, por decirlo de algún modo. Cuando nosotros acabamos, lógicamente no es así, pero nuestro margen de negociación es muy bueno. El escalado que hacemos en las obras y los costes es muy bueno y como lo hacemos todo muy masivo a través de economía de escala podemos llegar a ofrecer unas rentabilidades muy buenas. Hablamos de un 25% a los inversores pero yo quiero ser muy transparente también. Nosotros le damos a la comunidad, a nuestros inversores, un 25% pero es porque nosotros con el dinero de nuestra comunidad también ganamos. Tenemos obras en las que hemos llegado a sacar una rentabilidad de un 72%. Sacar un 72% es muchísimo, pero también es verdad que es muchísimo el trabajo que lleva detrás y al final involucramos a técnicos, a arquitectos, aparejadores o nos peleamos con el ayuntamiento... Tiene mucho trabajo pero tiene mucha rentabilidad porque cogemos diamante en bruto y lo pulimos.
Además, el Flipping Building genera también espacios sostenibles y alineados con las nuevas necesidades actuales. ¿De qué manera?
Intentamos que las obras sean lo más sostenibles posibles. Estamos, por decirlo de algún modo, reciclando un edificio antiguo, no de 40 o 50 años ni mucho menos, pero sí que al final iba a acabar derrumbado a lo largo de 10 o 15 años. Intentamos reciclar estos edificios, devolverlos al mercado en el momento que estamos, que no hay vivienda prácticamente, pero aparte siempre intentamos incorporar sistemas de calefacción que sean eficientes y ecológicos. En unos edificios que hemos entregado hace poquito hemos puesto una caldera de pellet comunitaria, que las emisiones son cero y es un sistema que es bastante ecológico. En otros ponemos bombas de calor con unas eficiencias muy altas. Intentamos mejorar aislamientos, y hacer todo lo más sostenible posible, porque dentro de nuestro precio, primero nos lo podemos permitir, y sobre todo porque es una política de empresa de que sea lo más sostenible posible. Al final intentamos convertir este producto o esta vivienda en lo mejor posible y hoy en día pues el mercado premia mucho toda la parte ecológica y de eficiencia energética.
En este momento, ¿en qué proyectos estáis trabajando: en qué ciudades, cómo es cada uno...? ¿Podrías hacernos una breve descripción?
Ahora mismo estamos en tres proyectos a la vez. Tenemos un proyecto en Guadalajara, que ya hemos entregado algo más del 50% de las viviendas, que es un edificio de 15 pisos. También lo hemos rehabilitado. Nuestro modelo siempre en Flipping Building no solamente se trata de comprar barato, sino de hacer toda la obra y vender todos los pisos completamente amueblados y decorados; esto ayuda mucho al cliente final a la hora de que lo vaya a comprar o la hipoteca, ya incluye cocinas, electrodomésticos, muebles, cuadros.., damos un llave en mano por decirlo de algún modo. Ahora mismo de un proyecto de 15 viviendas, hemos entregado 8 o 9 ya, por lo que está finalizado básicamente más allá de algún tema de papeleo, de ayuntamientos y algún ajuste final. Estamos en otro proyecto en Talavera de la Reina, estamos hablando de 17 viviendas, son pisos de 3 habitaciones, que ahora mismo estamos en plena obra, hemos empezado hace unos meses. Este proyecto es muy chulo porque tenemos una cubierta plana en el tejado y estamos montando un solarium para que la gente pueda tomar el sol arriba. Al final es aportarle valor a todo lo que hacemos, y es algo que estaba realmente olvidado ya que era una cubierta no transitable. Y luego por otro lado también acabamos de adquirir una urbanización entera de 25 chalets, también vandalizados completamente y en los que no ha quedado absolutamente nada, ni ventanas ni puertas, aunque al final nos daría igual porque una puerta de madera después de 15 años y con una gotera os podéis imaginar en lo que puede quedar. Esos son los 3 proyectos en los que estamos ahora mismo. Es verdad que en paralelo siempre estamos estudiando algún proyecto. En Comunidad Valenciana estamos estudiando un proyecto de 120 viviendas, luego en Tarragona estamos estudiando otro proyecto de 40 y tenemos algún otro proyecto. No obstante, es verdad que el estudio de los proyectos se alarga mucho porque no suele haber ningún tipo de información. Nosotros cuando compramos estos inmuebles es complicado que el fondo te dé algún tipo de documentación porque ellos ni siquiera lo suelen tener. Lo acaban adquiriendo por temas judiciales, al final no dejan ser embargos que duran mucho y cuando les llegan a ellos no tienen documentación del promotor ni nada. Y nos cuesta bastante poder estudiar una obra, no tanto en tiempo personal de horas que le debemos que dedicar, sino en tiempo de consultas. Al final nosotros hacemos una consulta al ayuntamiento y puede ser que nos tarden meses en responder o que tengamos que ir dos veces más y tardemos varios meses en acabar de juntar toda la documentación para ver si es viable.
Es un concepto totalmente nuevo que has inventado tú, Tony, y que no es el típico importado de fuera de España. ¿Qué proyección de futuro se prevé al respecto?
El concepto de Flipping Building lo hemos desarrollado nosotros. No es un término que hayamos importado a EEUU aunque suene a ello. Hemos decidido este nombre porque básicamente el Flipping Building es el hermano mayor del Flipping House. En el Flipping House la gente o las empresas compran un piso y lo reforman. En cambio, nosotros compramos edificios enteros o urbanizaciones enteras. La proyección del mercado español que nosotros tenemos es muy grande. Este año que viene calculamos que vamos a mínimo duplicar o triplicar la inversión que estamos teniendo. Estamos teniendo bastante éxito en las inversiones y los inversores que tenemos y la comunidad están muy contentas. Vamos a duplicar como mínimo. Yo creo que va a ser exponencial realmente; va a ser totalmente exponencial porque ya no solamente que el producto que nosotros necesitamos está por ahí en toda España olvidado, sino que el sistema que estamos generando a través del Flipping Building acaba haciendo muy eficiente y estamos haciendo obras bastante rápido con unos precios muy lógicos y sobre todo con unas rentabilidades muy buenas para toda la comunidad.