Desde su nacimiento en 2021, ¿cómo le ha ido al área de real estate de Fellow Funders?
No nos podemos quejar. Empezamos tímidamente el año pasado intentando hacernos hueco en un sector que estaba floreciendo, el crowd en inmobiliario en España, y empezamos muy bien. Al principio, fuimos con pasos lentos porque tratamos de realizar proyectos más sencillos, con una estrategia de inversión de valor añadido y nos centramos en los House Flipping, que son proyectos más sencillos, a más corto plazo y con un riesgo de ejecución menor que las promociones inmobiliarias, que son más a largo plazo y más riesgos.
Tuvieron muy buena acogida, financiamos muy bien y muy rápido, además a la base inversora que teníamos, que venía de las startups, le gustó mucho la variedad de producto porque diversifica mucho la inversión en función de lo que quieras hacer y, a partir de ahí, el año pasado financiamos cuatro proyectos, desde mayo hasta final de año, en total unos 3 millones de euros aproximadamente, los cuales se están terminando ahora y están yendo bastante bien. Estamos muy contentos con la inversión.
Nosotros hacemos equity crowdfunding, no hacemos lending y, por lo tanto, es una diferencia con respecto a otros competidores que trabajan en el crowd inmobiliario porque nos centramos en lo que es la inversión directa en el negocio y no nos podemos quejar porque hemos conseguido hacernos un nombre dentro de todo lo que es el sector y el nicho de mercado aun siendo tan complicado como es el sector inmobiliario en España, partiendo prácticamente desde cero.
¿Qué perspectivas tenéis de cara al cierre de este año? Proyectos y volumen de capital captado.
Este año hemos empezado pisando más fuerte porque igual que he comentado que empezamos comuna estrategia de valor añadido más sencilla, este año nos hemos centrado en sacar proyectos con una estrategia oportunista, promociones inmobiliarias y proyectos más ambiciosos, con unas financiaciones más grandes y el acogimiento tampoco ha sido malo. Hemos financiado hasta el día de hoy tres house flipping y tres promociones por un valor de 4,6 millones y 3,1 millones de euros respectivamente.
Ahora mismo, en financiación tenemos un house flipping y dos promociones más que hacen un total de 10 millones ya financiados en la totalidad de lo que va de año y el acogimiento de este nuevo producto ha asentado muy bien. Son productos a más largo plazo y da una mayor opción de diversificación dentro de lo que es el sector porque puedes invertir en proyectos a corto o medio plazo y a más largo plazo. Estamos hablando de que en house flipping nos movemos en plazos que van de los 12 a los 18 meses mientras que en promoción inmobiliaria nos iríamos a los 24 o 36 meses.
Esa diversificación en plazos y en rentabilidades y riesgos es algo que le viene bastante bien al inversor, que es lo que buscamos.
De cara a final de año intentaremos seguir en la misma línea, vamos a profundizar todavía más en las promociones porque ahora mismo hay bastantes oportunidades que salen bien. Si bien es cierto que el mercado, como se ha estado moviendo a lo largo del año, con las presiones inflacionistas, ha beneficiado también en los precios de venta originales de la vivienda porque han subido muchos precios, pero eso también hace que la selección de proyectos sea más complicada.
Nosotros tenemos ahora mismo un Deal Flow muy potente y sólido, nos llegan bastantes proyectos promotores, pero cada vez se nos hace más difícil encontrar proyectos viables que estén de acuerdo con la rentabilidad y los estándares de seguridad que buscamos para los inversores porque el mercado se ha comprimido mucho, los divs se han comprimido bastante, no hay tanto margen y es más difícil encontrarlo, pero lo compensamos con un Deal Flow lo suficientemente grande como para sacar más proyectos y en ese sentido nos seguimos moviendo.
De cara a final de año intentaremos sacar dos promociones más, dos house flipping más e intentaremos irnos casi a los 20 millones financiados. Creo que son unas cifras bastante buenas para el segundo año e intentaremos ser bastante ambiciosos para el 2023.
¿Consideráis que sois la solución de la promoción inmobiliaria para conseguir financiación?
En el sector inmobiliario, lo que es la financiación alternativa, no es una opción, es una necesidad. Cuando cambió el sector, con la financiación bancaria que se contrajo con respecto a lo que venía siendo el modelo financiero antiguamente, el pequeño y mediano promotor se quedó sin manera de ejecutar y desarrollar proyectos que las grandes promotoras no hacen porque no les entra dentro de su estructura, proyectos pequeños dentro de los grandes núcleos urbanos como Madrid. Esto ha hecho que la oferta dentro de las grandes ciudades haya sido muy deficitaria en los últimos años, con una demanda que ha sido bastante sostenible.
Nosotros le damos la capacidad a los promotores inmobiliarios que antes no podían desarrollar los proyectos a los cuales no pueden llegar porque la financiación bancaria no llega, sobre todo en las fases tempranas de los proyectos. Hablamos de la compra del suelo y las fases iniciales de ejecución y, además, les damos la oportunidad de empezar a diversificar su inversión y abarcar mayor volumen de manera que puedan crecer porque pueden entrar en varios proyectos con nuestra ayuda porque al final les aportamos capital para que puedan ejercerlo.
De cara a los inversores se está consiguiendo democratizar la inversión. Inversores pequeños y medianos están empezando a invertir en negocios dirigidos y analizados por profesionales, a los que antes era imposible llegar, eran únicamente negocios destinados, no ya a banca privada, sino a grandes fondos. Por tanto, esto es una oportunidad para que la gente pueda rentabilizar sus ahorros de manera más diversificada y que les pueda rendir más que lo que les ofrezca un banco comercial.
Saliendo de España, ¿cómo está implantada la fórmula del crowdfunding inmobiliario en el resto de países de Europa?
Hay dos diferencias, la primera, que aquí en España no llegamos ni al 5-10% de lo que es la financiación total dentro del sector y en otros países como Francia, Italia o Inglaterra están cerca del 50%. Ahí nosotros tenemos un tramo muy grande que ocupar y poco a poco lo estamos haciendo.
Además, hay otra característica que va a llegar en breves. La variedad de productos en el sector inmobiliario que ofrecen vía crowd es mucho más grande que la que tenemos aquí. A día de hoy - en España- invertimos en residencial y en plusvalía.
Terminará llegando otra clase de productos nuevos que sí se desarrollan fuera de España como son inversiones en rentabilidad, ya sea viviendas en rentabilidad o incluso un hotel, un coliving, una residencia de ancianos… algo que tenga un desarrollo futuro mayor del que estamos habituados y también productos diferentes que no solo se reduzcan al residencial. Hablamos de productos de inversión en logística, en sanidad, en residencias de estudiantes… Hay una variedad que todavía, aquí en España, no se ha tocado e irá llegando poco a poco.
Para los que se estén planteando invertir, como profesionales del mundo de la inversión, ¿cuál es vuestra recomendación a la hora de ampliar cartera?
Lo que le podemos decir a los inversores es que tienen que diversificar. A la hora de ampliar cartera haría foco en esto porque tienes que flexibilizar tanto en plazos temporales que vayan con una lógica establecida de aquí a un plazo medio de tres-cuatro años, de manera que vayamos obteniendo ciertos retornos entre 12 y 24 meses, y también diversificar en riesgos.
A día de hoy puedes compatibilizar una cartera con inversión más segura, en depósitos bancarios, otros productos en fondos y con una parte proporcional en crowd. No solo diversifican en la tipología de producto que van a invertir, sino en tipología de proyectos. Para mí es lo más importante. Para controlar el capital de cara al futuro es importante no poner los huevos en la misma cesta y, en una situación inflacionista como esta, aprovechar los momentos de mercado para no perder dinero.
¿Qué proyectos están funcionando mejor actualmente? ¿A cuáles le veis más futuro a largo plazo?
Ahora mismo, a nivel inmobiliario, podría decir que los proyectos en los cuales vemos más futuro serían, tal cuál está la situación macroeconómica, proyectos situados en zonas en las que el precio de la vivienda, hablando de residencial, no esté topado.
Tienes nichos de mercado en todas las ciudades y sitios donde la capacidad adquisitiva del inversor o comprador final no puede llegar a más porque no hay más donde subir y esas zonas están bastante localizadas. Hay zonas en las que sí se puede repercutir estos incrementos de precio del activo final y ese tipo de zonas, véase Madrid en zonas prime o periféricas con gran patrimonio a nivel localizado, son zonas en las cuales esos proyectos deberían funcionar mejor que en zonas en las cuales haya un esfuerzo mayor para realizar las compras.
Además, también hay que tener en cuenta que los ciclos inmobiliarios no los podemos reducir a pensar cómo va a estar el sector inmobiliario hoy o dentro de seis meses. Si entro en una promoción, la venta se va a terminar dentro de un año o año y medio, por tanto, hay que mirar más al futuro.
La inflación ha tenido un pico muy alto, pero se espera que todo esto se vaya contrayendo y normalizándose. Es lógico que, a día de hoy, con la subida de tipos de interés que hemos tenido tan fuerte por parte de la FED y el Banco Central Europeo, la gente se esté retrayendo mucho de comprar vivienda o de hacer ciertas inversiones por el miedo a qué es lo que pasará.
Hemos vivido una época que no era normal. Tener tipos de interés al 2-3% en hipotecas es lógico y no es algo que tenga que asustarnos. Irnos a tipos por encima del 5% sería algo más preocupante, pero por ahora la perspectiva tampoco tiene por qué ser esta.