Las últimas previsiones del Banco de España ya han anticipado menos crecimiento y más inflación para el año que viene, de manera que casi nadie duda ya de que el listón de los tipos de interés va a permanecer en máximos más tiempo del previsto.
Entre otras muchas consecuencias, la subida de tipos ha dado otra vuelta de tuerca a la constante presión del mercado sobre las inmobiliarias. Hay quien sostiene que el diferencial de rentabilidades se acorta, y que en esa tesitura el interés inversor podría reducirse en la misma proporción. Es como si las incertidumbres macroeconómicas solo afectasen al ladrillo, un lugar común que se ha vuelto casi dogma de fe en los mercados. Ahora bien, si repasamos fundamentales, ingresos y actividad desde antes de la pandemia y hasta ahora, quizá sucede justamente al revés. Ni el inmobiliario es el principal sector afectado por las turbulencias, ni siquiera se ha visto afectado de forma significativa cuando ha tomado previamente las medidas financieras y estratégicas adecuadas.
El inmobiliario logístico, el hotelero o el retail son claros ejemplos de ese valor refugio a lo largo del tiempo. Está claro que esas tres actividades se vieron directamente afectadas por la pandemia. Logística y centros datos pasaron a ser segmentos estratégicos. Por su parte, primero los supermercados y después los hoteles y los centros y parques comerciales mostraron una notable capacidad de recuperación y resiliencia en cuanto acabaron las restricciones sanitarias. Los tres mantuvieron altas tasas de ocupación, incluso superaron con relativa facilidad las previas a la pandemia. Aumentaron además sus ventas declaradas casi desde el primer momento. Asimismo, se han beneficiado de las innovaciones tecnológicas y comerciales aplicadas de forma intensiva entre 2020 y 2021. En ese bienio se consolidaron cambios disruptivos que de otra forma habrían tardado muchos años más en implantarse. Han supuesto una drástica aceleración del atractivo comercial y de la competitividad de estos tres segmentos.
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Todas estas fortalezas demostradas durante la pandemia acrecentaron todavía más su valor ante la posterior crisis geopolítica y de suministros, que a su vez ha traído un persistente repunte de la inflación y la brusca subida de los tipos de interés en la gran mayoría de mercados. A los expertos volvió a asustarles el escenario. Dieron por hecho que la actividad de centros y parques se resentiría. Redoblaron la desconfianza en el retail y volvieron a dar la voz de alarma. En realidad, el año pasado fue uno de los mejores para el retail. Y en los tres primeros trimestres de 2023 los ingresos, las ventas declaradas y la ocupación han seguido mejorando. A pesar de todos los recelos del pasado, a medida que los inversores se han ido asomando al retail, la curiosidad y el interés han ido ganando enteros. A lo largo del año hemos asistido a cada vez más frecuentes operaciones de inversión, y es muy probable que el ritmo se siga avivando a corto y medio plazo. En los tiempos que corren, garantizar ingresos recurrentes, oportunidades de crecimiento y mejoras de la rentabilidad supone un puerto seguro donde esperan con todas las garantías a que las turbulencias terminen. Y pocos puertos garantizan una seguridad y hasta placidez tan elevada como el retail.
La fidelidad del consumidor español a sus centros comerciales de confianza probablemente ha sido gran lección del retail en estos cuatro últimos años. Los profesionales del sector deberíamos sentirnos legítimamente orgullosos de ella. Una de las posibles razones del éxito es la apuesta que las grandes marcas han hecho por las ventas digitales, pero también por ampliar y modernizar sus grandes tiendas en los centros de referencia. Lo consideran fundamental para mantener un contacto real entre sus marcas y sus clientes. Por eso las alianzas entre grandes marcas y centros y parques comerciales se intensifican año tras año desde la pandemia.
La omnicanalidad y la interrelación mutua siguen siendo apuestas de futuro. Además, la tecnología va a disparar esa capacidad de predicción e impulso comercial presencial. Lejos de ser polos opuestos, el e-commerce y el retail se complementan. Ese gancho experiencial lo ofrecen solamente los mejores activos. Como en casi todo, la calidad marca la diferencia. Es evidente que no todos los centros se comportan igual, pero los que suelen ser calificados como dominantes; aquellos que cubren comercialmente en exclusiva una zona amplia y muy poblada, afrontan el cierre del año y el próximo ejercicio con muy buenas perspectivas.