¿Por qué un producto para monetizar la vivienda? ¿Por qué Almagro capital es una buena opción para invertir en el sector de vivienda?
Para entender la necesidad de la monetización de las viviendas tenemos que empezar por caracterizar el segmento de la tercera edad en nuestro país.
Actualmente en España hay más de 9 millones de personas que tienen más de 65 años. De estos 9 millones de personas, el 90% tienen la vivienda en propiedad. Asimismo, el 65% de ellos tienen unos ingresos mensuales inferiores a 1.300 euros, pero sin embargo tienen un gran patrimonio en esa vivienda donde permanecen.
La monetización de la vivienda es que durante toda una carrera profesional se ha estado ahorrando e invirtiendo esos ahorros que has generado durante tantos años, en un bien inmueble que es ilíquido. Cuando llega el final de tu carrera profesional y empieza la jubilación te encuentras con que tienes que vivir de unas pensiones, en el tiempo en el que tus necesidades, normalmente, están creciendo y en el que tus ahorros están indisponibles. La monetización viene a hacer liquido un bien financiero, en este caso inmobiliario, ilíquido para atender a aquellas necesidades con esos ahorros que has tenido ola precaución de tener durante toda tu vida, sin embargo, existen un matiz, y es que, como inversión financiera, la vivienda tiene un componente muy específico, que es emocional, hacer líquido tu vivienda tiene un componente emocional no recomendable cuando haces inversiones financieras.
El producto vivienda inversa, a lo que viene es a solventar este conflicto de intereses emocional-económico permitiendo al propietario permanecer, de forma justa y flexible, en su vivienda, al mismo tiempo que está haciendo líquido los ahorros que ha invertido en esa vivienda a lo largo de los últimos años. Por esto es necesario, si hablamos de un colectivo de 9 millones de personas, que van a ser 14 millones, casi el 30% de la población en 2040, según las actuales expectativas de la pirámide poblacional. Hay que reconocer también que este país no puede prescindir de la ausencia de consumo del 30% de su población, una población que tiene patrimonio, pero no liquidez.
¿Qué diferencia la vivienda inversa de otros productos destinados a la monetización del ahorro en vivienda que ya existe?
La primera diferencia importante para el propietario es que la vivienda inversa, por su modelo de negocio, es la que mayor valoración da al inmueble de este segmento de personas.
El segundo punto es que, además, se le ofrece de una forma flexible, es decir, puedes caracterizar la vivienda inversa como una propiedad flexible o como un sale & lease back vitalicio. Tiene los componentes positivos de hacer un alquiler vitalicio, pero también tienen los componentes positivos de quien no quiere que sea vitalicio y todo ello dotado de una flexibilidad de tal forma que la decisión de entrega de la vivienda la tomará el inquilino. En el momento en el que consiguiera adecuarlo, en función de las causas que sobrevienen con la edad, decidirá si quiere abandonar la vivienda o no, antes o después, en el momento de la vida del contrato de alquiler que el quiera y, muy importante, sin ningún tipo de penalización económica por tomar esta decisión en un momento diferente del de venta del inmobiliario.
Como cotizada en el mercado de BME Growth, Almagro Capital ha terminado los seis primeros meses del año con un beneficio de 5 millones de euros, ¿cuáles han sido las claves para obtener estos resultados?
La clave es solo una, respetar nuestra filosofía de inversión y de empresa en un crecimiento de la inversión importante, que se ha empezado a dar en el último ejercicio.
Durante la época Covid ha sido muy difícil visitar inmuebles con personas mayores viviendo dentro, en el confinamiento nadie permitía que visitasen su vivienda. Considero que no hemos terminado la época Covid, pero digamos que la actividad tiene un componente o un ritmo diferente que antes, de tal manera que nosotros, en estos seis primeros meses del ejercicio hemos invertido prácticamente lo mismo que todo el ejercicio pasado.
Esta aceleración de la inversión, que implica una aceleración de los ingresos, así como la valoración de los activos que tenemos en balance, han generado esa cuenta de explotación tan positiva en este primer semestre.
¿Qué perspectivas tienen para cerrar el año?
Es muy difícil hablar de perspectivas en tan corto plazo o trimestres. Para los próximos años, acabamos de cerrar una ampliación de capital en donde hemos conseguido 50 millones de euros con el objetivo de ser invertidos en el próximo año. Esto ha significado doblar el equity de la empresa, entonces el ritmo inversor, el ritmo de aplicar esos recursos obtenidos a la inversión, es importantísimo para la evolución.
Cuando estás hablando de inversiones, de adquisición de activos, es muy difícil cuántos exactamente vas a hacer el próximo mes o el próximo trimestre, necesitamos un espectro más amplio, como el decir que el próximo año vamos a tener unas inversiones en el entorno de los 100 millones de euros.
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El pasado mes de julio, Almagro cerraba su quinta ampliación de capital con sobresuscripción del 91%. ¿Qué ha supuesto para la compañía?
Ha supuesto, en primer lugar, recursos financieros para seguir adelante con nuestro Plan Estratégico, con el modelo de negocio definido, con los compromisos adquiridos… Tenemos recursos para ir ejecutando nuestros planes. En segundo lugar, ha supuesto una motivación fantástica para todo el equipo que está desarrollando el proyecto de vivienda inversa enAlmagro Capital al ver la acogida y el respaldo que hemos tenido por la comunidad financiera en esta ampliación de capital.
Estamos muy satisfechos y ahora toca invertir bien. Volveremos a la misma comunidad financiera a seguir pidiendo ampliaciones de capital a medida que Almagro vaya creciendo en su proyecto.
¿Cómo afectará a Almagro Capital la nueva ley de la vivienda?
Es una cuestión complicada porque como tal, no existe una nueva ley de la vivienda sino un anuncio que tiene que pasar aún todos los trámites. Esta titulada “ley de la vivienda” implica cambios, implica modificaciones en el código civil, en la ley concursal, en la ley de enjuiciamiento civil, en la ley hipotecaria, en la ley general de consumidores y usuarios, en la ley de arrendamientos urbanos, en la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y pasar todos los trámites parlamentarios y desarrollar el reglamento.
Considero que es muy prematuro hacer un análisis, pero lo que no puedo obviar es que ya hay alguna pincelada de lo que se pretende.
Las principales medidas que se pretenden adoptar contra el desahucio, que implica impago, por eso estás desahuciando al inquilino. En Almagro, dentro del contrato de alquiler está garantizado el pago de las rentas durante la esperanza de vida y posteriormente, las ventas se bonifican a nivel exclusivamente de gastos de comunidad. No existe este riesgo de impago en Almagro, luego no existe riesgo de desahucio.
Otras de las medidas son contra el sobre endeudamiento de las familias en adquisición de sus viviendas, estamos comprando no vendiendo. Por tanto, este otro gran titular no le afecta a Almagro.
Otra de las medidas que se pretende es controlar el precio de las rentas en alquiler. Hay que tener en cuenta que nosotros cuando hacemos una operación estamos ofreciendo al propietario que el bascule el precio de ventas y rentas. Nosotros no tenemos rentas por encima del mercado, es más, diría que incluso las tenemos un poco por debajo, pero lo que las tenemos es congeladas a lo largo de la vida del contrato, por lo tanto, que en el peor de los casos nos impidan revalorizarlo, tampoco nos afecta en absoluto.
Por último, otro gran titular es “contra la vivienda vacía”, nosotros adquirimos la vivienda al mismo tiempo que estamos alquilándosela a su propietario y cuando este nos la entregue, a partir de ese momento vamos a rotar las viviendas, luego tampoco tenemos riesgo de vivienda vacía. Es muy difícil analizar la ley, pero con los titulares que van saliendo considero que para Almagro no va a ser un problema en absoluto.
¿Qué ofrece Almagro Capital a los accionistas?
En primer lugar, lo que estoy ofreciendo es un modelo de negocio que no voy a entrar en la responsabilidad social, en que realmente el modelo de negocio de Almagro es una responsabilidad de acción social en sí misma, permitiendo una monetización justa y flexible a los propietarios que necesitan recursos, pero no voy a entrar en eso, sino en que todo esto se consigue bajo un modelo de negocio en el que estoy más que duplicando las tires que se podrían conseguir a través de la inversión directa en residencial prime en las principales capitales de este país. Esto lo hacemos a través de una negociación, de una gestión financiera, en donde no vamos a encontrarnos grandes revalorizaciones ni grandes picos de valor, pero sí una tendencia. Esto es un modelo de negocio conservador, a largo plazo, con muy bajos riesgos, con pocas sorpresas… Eso es lo que ofrecemos.
Si estás interesado o te gusta residencial, este es un modelo de negocio basado en residencial prime que está ofreciendo tires de más del doble que los modelos estándar. Esto es lo que ofrecemos, sobre todo, hoy en día que tienes una renta fija que para unos riesgos equiparables a lo de Almagro te estaría dando un 0, actualmente y según la última presentación que hicimos de la compañía, nuestra cartera está ofreciendo inmuebles con tires del 10%.
Esta era la última publicamos que hicimos de caracterización de la rentabilidad de los inmuebles que tenemos. Esto es lo que le ofrecemos, no es complicado, es sencillo, largo plazo, bajo riesgo, rentabilidades adecuadas, etc. Esta es nuestra oferta al inversor.