Fuente: Carlos Arenas Laorga, datos del INE

Pero que la vivienda está subiendo es algo que ya sabemos todos. Y vaya si lo sabemos. Pero también hay que decir en descargo del mercado de la vivienda que la inflación también ha sido muy elevada. Así que quizá, sin saberlo, estamos culpando al mercado inmobiliario y la realidad es que el problema de raíz es otro bien distinto.

Para poder analizar esto tenemos que realizar algunos cálculos. El primero de ellos va a ser medir el índice de precios de la vivienda del INE y el de inflación y calcular la tasa de variación de cada uno de ellos y verlos en un gráfico. Lo que nos va a decir es cómo ha evolucionado cada uno de ellos desde la misma base en 2007. Creo que el gráfico muestra algo que se intuye desde antes y otra cosa quizá más sibilina que se nos podría hacer pasado. La primera de ellas se refiere a que vimos una caída muy pronunciada en el precio de la vivienda, mientras que la moderada inflación seguía su lento crecimiento. La segunda y menos obvia es doble: la diferencia entre vivienda nueva y de segunda mano es enorme (la de segunda mano no llega a niveles de 2007) y que, además, la vivienda nueva ha tenido que correr mucho los dos últimos años para superar la tasa de crecimiento de la inflación. 

Hasta aquí es donde podemos leer de este gráfico. Siempre se le puede sacar mucho más jugo, claro. Pero para eso hemos hecho otro más ilustrativo.

Fuente: Carlos Arenas Laorga, datos del INE

Si realmente queremos comparar los índices de la inflación y el de los precios de las viviendas, hay que normalizarlos y ahí ya podemos sacar más conclusiones sin caer en errores estadísticos. Por ejemplo, que la tasa de crecimiento de la vivienda de segunda mano no haya llegado a niveles de 2007 no quiere decir que el precio sea menor. Así que el segundo gráfico sirve para lo que sirve y no hay que interpretarlo de modo erróneo. Olvidamos ya el segundo gráfico y nos vamos al tercero.

Si echamos la vista atrás y analizamos la evolución de la inflación y los precios de la vivienda en los últimos años, encontramos un patrón de interacción muy revelador. En este tercer gráfico distingo tres grandes etapas que marcan este recorrido: la caída tras la crisis financiera, la recuperación progresiva entre 2014 y 2020, y el fuerte repunte de los precios desde 2021, en paralelo con el episodio inflacionario más intenso en décadas.

Primera fase: el ajuste tras la crisis
Entre 2007-2008 y 2013, los precios de la vivienda se desplomaron. La crisis financiera, impulsada por el colapso del mercado inmobiliario en EE.UU., golpeó con especial crudeza a España, donde el boom del ladrillo había estado alimentado por crédito fácil y un exceso de construcción (recordemos que se construyó más que en Francia y Alemania juntas). Con el estallido de la burbuja, el acceso a financiación se restringió drásticamente, el desempleo se disparó y la demanda de vivienda se desvaneció.

Fuente: Carlos Arenas Laorga, datos del INE

Sin embargo, la inflación no experimentó una caída tan marcada. Su tendencia fue descendente, pero de manera más moderada, lo que indica que la crisis inmobiliaria tuvo un componente más específico del sector, sin una correlación directa con el coste de vida general. En otras palabras, el ajuste fue una consecuencia de los excesos del ciclo anterior, no de una presión inflacionaria.

Segunda fase: la “recuperación”
A partir de 2014, el mercado inmobiliario tocó suelo y comenzó a recuperar valor. Primero de manera tímida, pero con una pendiente cada vez más pronunciada. La vivienda nueva mostró un repunte más marcado que la de segunda mano, reflejando la absorción progresiva del stock acumulado.

Lo interesante de este periodo es que tuvo lugar en un entorno de precios que apenas crecían. A diferencia de la etapa anterior, aquí el sector inmobiliario creció sin que la economía en general estuviera experimentando un encarecimiento que nos aquejase. En otras palabras, la vivienda se recuperó más por razones propias del sector que por un efecto inflacionario. Justo a la inversa de lo que habíamos visto antes.

Tercera fase: la gran subida post-pandemia
A partir de 2021, el panorama cambia de forma abrupta. La inflación, que había estado en tasas bajas, se dispara debido a una combinación de factores: disrupciones en las cadenas de suministro, encarecimiento de la energía y materias primas, políticas monetarias expansivas que inyectaron liquidez en la economía durante el COVID, y el consumo del ahorro acumulado en la pandemia. 

Dentro de esta tercera fase está la primera parte, en donde los precios subieron más en la economía que en la vivienda, y la segunda, en donde la vivienda se ve constreñida por la falta de oferta y crece más que la inflación. 

La inflación ha actuado en cierto modo como un catalizador, impulsando los precios de la vivienda no solo por el encarecimiento de los costes de construcción, sino porque los inversores y ahorradores han buscado refugio en activos tangibles ante la pérdida de poder adquisitivo del dinero. Entonces podemos decir que, en cierto modo, una parte importante del elevado precio de la vivienda viene de la inflación. Pero desde la segunda mitad de 2023, el precio de la vivienda arrasa con todo lo que se interponga en su subida, hasta con la inflación no pequeña que en esos momentos todavía teníamos. Sí, los precios de la vivienda suben por encima de la inflación. 

En los últimos meses, la inflación ha dado signos de moderación relativa, pero los precios de la vivienda siguen en aumento. Aunque la inflación pudo haber sido el detonante inicial, ahora son otros factores los que están sosteniendo la presión al alza: la escasez de oferta en grandes ciudades y la dificultad para construir y acceder a vivienda nueva.
La gran pregunta es si este crecimiento puede mantenerse antes de asfixiarnos. Desde luego, ahora no estamos en una burbuja como en el 2007. En este nuevo contexto, la evolución de los tipos de interés y la política económica en general serán clave para determinar el próximo capítulo de esta historia. Historia que espero cambie antes de morir aplastado por ella.