Domo Activos Socimi continúa manos a la obra con su plan de crecimiento. La compañía ha dado luz verde a su tercera ampliación de capital, una operación de 18,9 millones de euros sobre la que José Luis Alba, director del área de SOCIMI de Domo Gestora, ha dado todos los detalles en el Comité de Inversores de Estrategias de Inversión. María Mira, Juan Angel Hernández y José Ignacio Serres, miembros del Comité, han analizado el modelo de negocio de Domo Activos Socimi, sus proyectos y rentabilidad para el inversor, en un espacio en el que todos los meses se analiza el sector, evolución empresarial e hitos más importantes de una cotizada española.
¿Qué es Domo Activos Socimi y cuál es la historia de la compañía?
Domo Activos es una SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) y como cualquier socimi tiene como principal objeto la adquisición, promoción y rehabilitación de bienes inmuebles, para su posterior explotación en régimen de alquiler. Hasta aquí como cualquier otra socimi, pero Domo Activos tiene una particularidad diferencial, ya que es la primera socimi promotora de residencial del mercado. Cotiza en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), como la mayoría de socimis, desde septiembre de 2017.
Está gestionada por DOMO Gestora de Viviendas, que es una gestora con mucha experiencia en la gestión de promociones inmobiliarias para terceros; sobre todo hemos gestionado muchas cooperativas de viviendas y en la época de la crisis adquiriendo algunas de las parcelas más relevantes de Madrid, como por ejemplo la de Raimundo Fernández Villaverde 50 para más de 330 viviendas, que está ahora mismo en desarrollo a través de una cooperativa gestionada por nosotros.
A raíz de la experiencia como gestores de vivienda para terceros nos surgió la idea y posibilidad de crear una socimi porque vimos que estaba volviendo a aparecer la figura del inversor en ladrillo, que había desaparecido durante los años de la crisis, y la cooperativa no era el mejor vehículo para este tipo de inversor; y a raíz de las modificaciones de la ley de socimis que se introdujeron en el año 2013, concluimos que era el vehículo ideal para el inversor que quiere invertir en el sector inmobiliario sin tener que comprar viviendas individuales, ocuparse de los inquilinos, del mantenimiento, etc. porque el accionista invierte en una sociedad que se dedica a promover viviendas y tiene una participación que le va a permitir recibir una serie de dividendos según el beneficio obtenido, sin ningún trabajo adicional, reparto de dividendos que, además está regulado por ley.
¿Qué significa ser una socimi-promotora y que le diferencia del resto de socimis?
A diferencia del resto de socimis que cotizan en el mercado, en Domo Activos somos también promotores, es decir, compramos suelo, construimos y desarrollamos la promoción inmobiliaria. Después, como el resto de socimis, mantenemos la promoción en alquiler al menos tres años, y posteriormente desinvertimos, es decir, vendemos el activo. La diferencia de nuestro modelo de negocio respecto al resto es que los demás suelen comprar activos ya terminados (viviendas, hoteles, centros comerciales, residencias, etc) mientras que nosotros ofrecemos al accionista participar de todo el proceso inmobiliario: desde la compra del suelo, la construcción, la puesta en alquiler y la venta. Es decir, trasladamos el beneficio promotor al accionista, lo que debe devolver una rentabilidad mayor que si compramos los activos ya terminados, donde el promotor y constructor que vende el edificio terminado a una socimi ya se ha llevado su margen y sólo deja a la socimi la rentabilidad obtenida por los alquileres, y en su caso la posterior desinversión.
¿Qué rentabilidad media se puede obtener de cada promoción y cómo se decide la venta de un activo pasados los tres años?
Nuestro plan de negocio contempla un tiempo aproximado de entre dos años y dos años y medio para promover y construir una promoción, mantener un mínimo de tres años de alquiler y, posteriormente, realizar la venta del activo, que es donde se obtiene el grueso de la de la rentabilidad. Esto no quiere decir que tengamos que vender obligatoriamente al tercer año. Si el ciclo económico o la legislación varían podemos decidir mantener más años las viviendas en alquiler en función al escenario y perspectivas que haya en ese momento. Al final la vivienda en alquiler es un producto más anticíclico que la vivienda en venta y, en un momento dado, podría ser más interesante mantener las viviendas en alquiler aunque el plan de negocio y su rentabilidad viene calculada con la venta posterior al alquiler de tres años.
¿Cuál es el cumplimiento actual del plan de negocio que presentaron al mercado para el periodo 2017-2019?
Nuestro plan de negocio hasta la fecha se está cumpliendo según las estimaciones iniciales. Solamente tenemos un activo en este momento, un suelo en el ensanche de Vallecas comprado en el 2017 a la SAREB, y ahí estamos desarrollando la primera promoción residencial de 80 viviendas libres que esperamos terminarla en tres meses y pedir la licencia de primera ocupación para después del verano ponerla ya en alquiler. Es decir, que ese primer activo ya está en una fase en la que en breve empezará a aportar ingresos a la socimi, puesto que, hasta el momento, sólo ha habido inversión. En este tiempo, también el viento ha ido a favor, porque los precios de alquiler y venta en estos últimos dos años han subido muy por encima de las previsiones, sobre todo por el aumento de la demanda de alquiler en las grandes capitales, provocada a su vez por la dificultad de acceso a la compra y la mentalidad de las nuevas generaciones que son más partidarias del alquiler.
Nuestros planes de negocio además suelen ser bastantes conservadores por lo que es previsible que la rentabilidad de este proyecto se cumpla sobradamente. De hecho, el precio del solar, en la última valoración realizada por un experto independiente, se ha duplicado respecto a la compra realizada en 2017, lo cual es un buen indicador para darnos cuenta de la buena compra que hicimos con esta primera operación. Con las ampliaciones de capital lo que tratamos es de obtener fondos para comprar nuevos activos para repetir el modelo y poder dar rentabilidades atractivas a los inversores.
¿Habéis pensado enfocar o diversificar el negocio hacia los apartamentos turísticos?
Lo pensamos en su momento, pero lo descartamos por el riesgo que conlleva. Queremos tener controladas al máximo posible todas las variables que puedan afectar a la promoción y los apartamentos turísticos están sujetos a continuos cambios en la legislación local y autonómica, lo que genera cierta incertidumbre y mayor riesgo. En la socimi intentamos alejarnos de la incertidumbre y los riesgos lo máximo posible. Por ejemplo, sólo estudiamos suelos finalistas, que no requieran desarrollo urbanístico que suele conllevar retraso en los plazos y sobrecostes, y al final la rentabilidad de los proyectos va muy unida al cumplimiento del plazo estimado. Por eso, huimos de proyectos que puedan tener incertidumbre legislativa, política o urbanística. El suelo finalista es aquel sobre el que se puede pedir licencia de obra inmediata y empezar a construir, por lo tanto el que menor riesgo presenta.
Actualmente están inmersos en una ampliación de capital, la tercera que realiza la sociedad, ¿cómo fueron las dos anteriores?
Al preparar la salida a bolsa en el MAB y ser la única socimi promotora, tuvimos que cumplir algunos requisitos especiales, siendo incluidos en un nuevo segmento de socimis que denominaron “en desarrollo” por el nuevo modelo de negocio presentado, lo que nos obligó a comprar en el primer activo antes de empezar a cotizar. Por lo tanto, la primera ampliación por valor de 7 millones se realizó antes de salir al MAB con la confianza en el proyecto de inversores y con el objetivo de comprar el primer activo. El año pasado realizamos otra ampliación por valor de algo más de 5 millones con la finalidad de completar los fondos para este primer proyecto, contribuir a los gastos de estructura de la socimi, generar autocartera y poder comprar alguna otra parcela.
¿Y cuál es la finalidad de la actual ampliación de capital por valor de 20 millones y a quién va dirigida?
Queremos dar cabida a inversores que no pudieron entrar en la anterior ampliación y poder comprar otros suelos para nuevos proyectos, y seguir así haciendo crecer la compañía con el objetivo de continuar ofreciendo rentabilidad para los inversores.
Va dirigida a los actuales accionistas, ya que es una ampliación con derechos de suscripción preferente y a inversores que no pudieron entrar, o no lo hicieron con el importe que deseaban en la anterior ampliación, así como otros inversores que deseen entrar en el capital de Domo Activos. Nuestra socimi es una de las que más accionistas tiene en relación al capital. La mayor parte de nuestros inversores iniciales son inversores de banca privada que entraron en la primera ampliación con un mínimo de cien mil euros. Después hay inversores que han entrado comprando acciones en el MAB con cantidades inferiores o en la anterior ampliación de capital vía compra de derechos. Ahora mismo está abierto el periodo de suscripción preferente y venta de derechos, así que los accionistas que no quieran acudir a la ampliación pueden poner a la venta sus derechos para terceros que quieran comprarlos y entrar en la ampliación de capital.
¿Cuáles son las características de esta ampliación de capital?
El importe total de la emisión asciende a 19,8 millones de euros, con derecho de suscripción preferente en proporción a 5 acciones nuevas por cada 3 antiguas, a un precio de emisión de 2,10 euros por acción (2 euros de nominal más 0,10 euros de prima de emisión).
Esta ampliación de capital tiene tres tramos: el primer tramo es el de suscripción preferente, que finaliza el 19 de abril y en el que cotizan los derechos hasta el 10 de abril y en el que los actuales accionistas pueden acudir a la ampliación o poner a la venta sus derechos a nuevos accionistas. Luego existen dos tramos más, el tramo adicional, que es un tramo en que los actuales accionistas que vayan a la ampliación pueden solicitar más acciones, y el tramo discrecional, que sólo en el caso de que no se haya cubierto toda la ampliación en los dos tramos anteriores, el Consejo de Administración puede asignar a terceros inversores lo que quedara pendiente por cubrir.
¿Y qué ubicaciones tenéis en mente para realizar las nuevas promociones con los fondos obtenidos?
Tal y como indicamos, en su día en el DIIM (Documento de incorporación al MAB) tenemos preferencia por una serie de ubicaciones que son capitales de provincia donde existe una demanda importante de alquiler y tienen todavía recorrido o las consideramos más estables que otras. En Madrid y Barcelona el precio del suelo ha crecido considerablemente en los dos últimos años, sobre todo en el centro de las ciudades, debido a la escasez de suelo, pero hay otras localidades donde todavía existe un buen recorrido en el alquiler con precios de suelo atractivos. En nuestro DIIM, que se puede consultar también en nuestra web, situamos como ubicaciones interesantes, además de Madrid y Barcelona, Málaga, Valencia, Alicante, Zaragoza, Granada, Sevilla, Islas Baleares, Islas Canarias y País Vasco. Son las ubicaciones donde estamos estudiando los nuevos proyectos siempre que encajen en las rentabilidades que exigimos para la socimi.
Nosotros estudiamos entre 40 y 50 operaciones de suelo al mes en todo el territorio nacional, pero sólo aquellos que pueden ofrecer una TIR (Tasa Interna de Retorno) superior al 8% anual apalancado se dirigen a la socimi, con el objetivo de poder materializarlo en operaciones futuras con los fondos que estamos captando.
¿Cómo es la estructura de deuda que tenéis en el balance?
El suelo se compra con fondos propios y financiamos la construcción con un máximo del 50% del coste estimado de la promoción. No queremos un apalancamiento mayor porque fue precisamente uno de los graves problemas de las promotoras en la crisis. En el caso del Ensanche de Vallecas está financiado con Banco Sabadell al 50%, lo que nos permite obtener una mayor rentabilidad sobre los fondos propios pero con unos márgenes prudentes para que evitar que se pudiera convertir en un problema en un escenario de ciclo bajista, de crisis o similar.
Según las últimas cuentas publicadas en junio de 2018 el fondo de maniobra es negativo, ¿cuándo pasará a ser positivo?
Al ser una socimi promotora con su primer proyecto, por su modelo de negocio no va a tener ingresos durante los dos primeros años, por lo que el fondo de maniobra es negativo. En el momento que vayamos encadenando promociones, unas en alquiler, otras en promoción, otras en venta, no se dará esta circunstancia. Ahora mismo la única promoción en marcha es la del Ensanche de Vallecas y empezará a reportar ingresos después del verano con la puesta en alquiler de las 80 viviendas.
En el momento que empecemos a tener beneficios, que esperamos sea en 2020, la socimi tiene que repartir por ley al menos el 80% de los beneficios derivados de los alquileres y el 50% de las plusvalías de las ventas de activos. Así, el accionista no depende de la decisión de un consejo de administración para repartir o no beneficio, y nosotros esperamos además superar estos mínimos de reparto.
¿Qué valor ofrece Domo Activos al inversor en inmobiliario frente a otras alternativas como el crowdfunding, tan popular en internet?
Hay una gran diferencia, que es el hecho de cotizar en un mercado regulado. Eso ofrece tres características: seguridad, transparencia y liquidez. Cotizar en el MAB exige a la socimi una enorme transparencia que completamos rodeándonos de una serie de asesores externos de primer nivel (CB Richard Ellis es nuestro experto inmobiliario, Ernst & Young es nuestro asesor fiscal, Renta 4 nuestro banco agente en esta ampliación, BNP Paribás nuestro proveedor del liquidez, PwC el auditor, Arcania el asesor legal, etc) que sirven de garantía y otorgan seguridad a los inversores. También estar cotizado nos obliga a comunicar cualquier hecho relevante al mercado, lo que nos permite tener una mayor transparencia en beneficio de todos los accionistas, con independencia del capital invertido. Y finalmente, la liquidez. En algunas de estas empresas lo que se compra es una participación en una sociedad limitada para comprar un activo determinado junto con otros cien o doscientos propietarios, pero si quieres vender en cualquier momento la liquidez es mucho menor que hacerlo en un mercado regulado que exige unos mínimos de liquidez, como es el MAB, aunque no sea un mercado tan líquido como el Continuo.
¿Qué porcentaje del capital tienen actualmente los directivos de la compañía?
Domo Gestora, que es quien crea la socimi, tenía aproximadamente un 5% en la anterior ampliación de capital y además era el mayor accionista. En estos momentos tenemos algo menos y hay un accionista que tiene algo más del 7%. Esta socimi no está controlada por dos o tres grandes institucionales como otras; somos una socimi con una gran difusión, tenemos el capital muy repartido entre muchos inversores.
¿Qué perspectivas manejan para el mercado inmobiliario en España en los próximos años?
En los dos últimos años ha existido un fuerte incremento del precio de la vivienda y del suelo, sobre todo en Madrid y Barcelona, aunque sin llegar a los máximos del boom inmobiliario anterior, por lo que vemos una moderación de estas subidas. Sin embargo, hay otras provincias que no han subido en esos porcentajes porque han empezado más tarde su recuperación y tienen, por lo tanto, más recorrido . Creemos que 2019 y 2020, y posiblemente 2021, serán años de estabilización con subidas moderadas del precio de la vivienda y de los alquileres.
SAREB va a seguir promocionando suelo, ¿piensan acudir a las próximas subastas?
Para nosotros SAREB es un proveedor más de suelo, de los muchísimos que tenemos, que cada vez tiene menos suelos interesantes. Últimamente las operaciones de SAREB van más dirigidas a los grandes fondos inmobiliarios extranjeros que compran grandes paquetes. Nosotros somos más selectivos y estudiaremos suelos individuales que puedan dar la rentabilidad mínima que exigimos.